【住展雜誌】後疫情時代 產學房市大預言


文/施絢傑  攝影/李世杰

先是官方推動兩個2.0制度變革,接著原本受控的新冠疫情又突然爆發;2021牛年房市,足稱千頭萬緒、數多多。在如此紛亂複雜的背景因素下,下半年乃至更長時間的房市大勢如何···

儘管今年只過了約三分之二,但現在就蓋棺論定,說2021牛年房市是「多事之秋」,也已八九不離十。回想今年到四月底為止,隨著經濟景氣朝正向發展,COVID19疫情又得到控制,市場價量的確持續擴張;不過再度上揚的房價,也又引來官方關注,進而先後推出「實價登錄」、「房地合一」兩項2.0改革新制。

病毒亂房市  牛年變數多

兩個新2.0制度,已足以對下半年及往後房市,產生一定程度影響。沒想到天有不測風雲,五月中國内疫情突然猛爆性惡化,本土確診數從之前頂多一日十來宗,瞬間爆増到三位數字:最後CDC不得不將警戒升级,台灣全島也進入半封城狀態,不少產業受到莫大衝擊。房市銷售雖未被禁止,但民眾對疫情戒慎恐懼的心態,仍在短期内造成巨大影響。

如今好不容易,超過兩個月的三級警戒終於解除(降級);不過,兩個2.0新制也如期實施,而且過去一年疫情影響國際貨運,更導致原物料價格飆漲;加上原本就存在的營建業缺工問題,展望今年下半年後,影響房市變因還是多如牛毛,也讓人關心,進入所謂「後疫情時期」,國內房市會往哪裡走?

疫情緩和後  人氣已回溫

三級警戒期間,建案銷售現場來客瞬間急凍;不過國内知名代銷創意家行銷副總柯仲武表示,大概六月中,本土確診數下降、疫情趨緩,案場人氣便緩步回溫;七月中微解封前的週休二日,來客組數更呈倍數成長。
圖說:創意家行銷副總柯仲武預期,隨著警戒降級,房市人氣可望持續回溫。

順此趨勢,三級警戒降級後,只要一般餐飲店面能恢復開放內用、民眾生活步調回歸常軌,則市場恢復五月前的盛況,應該只是時間問題。

柯更進一步認為,國内接種疫苗是採取五十歲以上民眾優先施打的策略,而此年齡層又是國内購屋主力;尤其超過兩個月三級警戒的宅生活,壓抑不少消費,因此他認同鄉林董座賴正鎰的預測,認為下半年房市有很大機會出現所謂「報復性買盤」。

屏東大學不動產經營系楊宗憲副教授也認為,隨著國内疫苗施打、 覆蓋率持續拉高,三級警戒又順利降級,房地產市場人氣回升,是可預期的結果。不過對今年底前市況,則還要看如期上路的兩個2.0新制,市場(買賣雙方)的調適情形而定。

預售實登後  不二價來臨?

然對兩個2.0,創意家行銷副總柯仲武觀點又完全不同。他指出,房地合一税1.0就已讓短線客幾乎全數退場,2.0主要則在納入法人,對一般自然人影響有限。實登2.0影響較具體;基於未來預售案必須在簽約三十日內登錄,他預期建商會因此朝議價空間縮小,乃至不二價銷售的狀況推展,避免後續可能爭端。但這對下半年已降的房市銷況,並不會造成什麼明顯影響。

營造成本飆  房價繼續漲

對於成交量走勢及新制影響,產學觀點不盡相同,但對價格趨勢的預測,算是殊途同歸。楊宗憲就認為,今年下半年至少在建案開價上,業者將延續三級警戒前的操作,包含原物料上揚、缺工缺料缺地等等。

創意家行銷副總柯仲武也預期,警戒降級後,先前一系列造成營造成本大增的話題將再發酵,除了新案價格勢必墊高外,更迫使部分建商放緩推案腳步;也就是說,今年下半年可能的供給量縮,除了因為疫情仍存在捲土重來可能性外,跟缺工缺料也脱不了關係。

只是,原物料等營造成本,占總開發經費的比重不算高;因此外界也出現「這波業者宣稱之原物料漲導致房價跟漲,恐有哄抬之嫌」的聲音。對此創意家行銷副總柯仲武分析,目前為止最能穩定獲利的,還是都會一線地段,這使得近年合建案大行其道,目前熱門的都更、危老也属此類。

而都會區地價本來就高,與地主合建,建商還要負擔地主更新的費用,因此營造成本上漲,對建商定價造成的壓力,實際上大於外界想像。
圖說:疫情變化仍是影響今年本地房市的最主要變數。

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