【好房網雜誌|房產小學堂】投資預售屋最好賺?紅單交易小心觸法賠更多!


撰文:Miranda

圖片:好房網資料庫

2020年,台灣房市沒有因為疫情而陷入愁雲慘霧,反而因為低利和熱錢湧進等原因造成購屋熱潮,預售屋市場一片火熱, 使得紅單交易捲土重來出現不少排隊搶預售屋紅單的怪象。紅單真這麼賺?小心觸法後讓你貪不了便宜!

2020年預售案推案量突破1.6兆元,創下歷史新高紀錄,而在後疫情時代,錢出不 去、人也出不去之下,買房似乎成了全民運動,就連炒作預售屋紅單也被搬上了檯面,自去年國內疫情解封之際從雙北、大新竹縣市、台中掀起排隊購屋風潮,甚至出現團購主在潛消期間私下收取訂金、揪團購屋之狂潮,另外11月底台中市更發生上市建商之潛銷案居然被排隊第1 名、第2名的投資客捧著千萬現金、一夕之間掃光光464戶新 案,令人瞠目結舌。

這也使得中央不得不出手打擊炒房其中新竹消保官針對新竹地區之團購主開出第一槍重罰120萬元緊接著 央行約各大行庫喝咖啡傳聞不斷,127日由央行總裁楊金龍宣布即刻執行限贷令在打炒房風聲鶴唳之下立法 院也在央行頒布限贷令後23火速三讀通過地政三法落實實價登錄2.0,當中最重大的變革即是預售屋銷售前後都得納管且禁止紅單交易實價登錄揭露至每個門牌若申報不實或以紅單交易最高將重罰100萬元………

【預售屋一般交易流程】

1.賞屋➡️2.回訪議價➡️3.下訂審閱5日➡️4.簽約➡️5.繳交工程款(施工期2.5~3年)➡️6.客變(1個月)➡️7.完工、對保➡️8.繳付稅款(取得證照後4~6個月)➡️9.過戶➡️10.驗收交屋

(1)實地賞屋
建議網路做完功課後,精選3~5間建案,實際走訪接待中心,先聽銷售人員介紹除了比較 「線上」和「線下」賞屋資訊是否符合還要感受觀察現場實際買氣氛圍避免被銷售人員的花言巧語矇騙。

(2)回訪議價
鎖定單一建案後,務必回訪接待中心最好 邀請親友一同前往往往能察覺自己遺漏的細節若確定該案符合需求建議直接運用成交價格範圍來議價展現購屋誠意。此外民眾可掌握一個最好的進場時機就是「潛銷期」通常此時會放出不用議價就很優惠的「早鳥價」還能「先選先嬴」。

(3)下訂審閱
若有喜歡的戶別首先須交付5~20萬元不等的金額坊間常稱「小訂」此時銷售人員會提供合約給客戶參閱依照內政部規範客戶至少有5日合約審閱期。

(4)簽約
當客戶也確認合約無誤後,便可正式簽約再繳交簽約金一般而言小訂加簽金即為購買預售屋的頭期款通常是房屋總價的5~10%

(5)開工、工程期
預售屋彈性付款的機制通常會在開工之後一般從開工到完工約2.5~3建商依建案工程進度收取「開工款」、「工程款」開工款約總價3~ 5%,工程款則約5%,會依工程進度收取。

(6)客變
預售屋與成屋最大不同是可提出客變需求創意家行銷公關陸宜提醒,每個建商客變的規定及時間都不一致有的建商要求1樓底板完成前就得分低、中、高樓層確定好客變內容有的則是在蓋至購買戶別之低2個樓層時得完成客變過程中建商會和客戶大約透過2次、每次1~2個鐘頭進行討論。

(7)完工、對保
建商領到使照後會請客戶到銀行對保確認貸款種類、利率、還款方式等細節若確認無誤將簽署「撥款同意書」待過戶後銀行就會撥款給建商。不過創意家行銷公關陸宜指出此時客戶需另開立與資款金額相同的「本票」給銀行作擔保品。

(8)繳付稅款
預售屋在過戶之前必須繳納相關稅款包括地價稅、房屋稅、土地增值税、印花税、契税、相關規費等通常建商會採取多退少補之方式。

(9)過戶
預售屋通常採整批過戶會由建商委託的代書辦理過戶手續時間點落在建商領得使用執照後4~6個月左右完成。

(10)驗收交屋
驗屋時會針對客變的地方出示平面圖或工程變更單,客戶確認後需在圖面或單據上簽名才算驗收完畢假設發現缺失可在圖面或單據上註明要求建商限期改善否則將扣留「交屋保留 款」通常也是購屋的尾款約為總價的5%

【問題1】何謂紅單?為何讓大家瘋搶?
所謂的紅單指的是開發商在正式拿到建築執照前在潛銷期間用來預購的粉紅色房屋預購單通常會支付5~10萬元不等之訂金和常聽到的換約不大相同換約是指建商取得建築執照後正式 公開銷售後第一手買方以房屋總價之5~10%之簽約金完成房屋、土地買賣契約後並且交由代銷 公司用印後正式形成買賣關係而「換約」為第 一手買方以正常合約轉賣給予第二手買方的程序。

然而為什麼紅單風靡全台各地?住宅週報社長陸敬民指出主因在於只需要少少的訂金就可以紅單取得房地權利購買資格就像所謂的買空賣空等到建商取得建築執照後就可以優先選戶議價若是在簽約前轉單出售不僅建商、代銷會返 還5~10萬元的預訂金外還獲得中間利差或是在正式簽約前改變心意、臨時不想購買也可以請建商全額退還。

永慶代銷處長鄭光裕指出會有紅單出現的市場也凸顯出供需問題通常具備增值潜力、或是稀有性、特殊性的建案,並且有利差空間的地區才會見到紅單交易而這些紅單不一定是市井小民取得多數掌握在某部分的投資客手上。

【問題2】為何紅單交易容易有糾紛?

創意家行銷公關陸宜解釋其實早年紅單交易鮮少有糾紛正式名稱是「房屋買賣預訂單」一共有4,剛好客戶保留的那一聯是紅色早期又發生投資客拿來做短期轉賣炒作才讓許多民眾誤以為「紅單」是 檯面下的單據進而被汙名化。

然而現在的紅單交易相較於一般常見的預售屋買賣合約資料欄位相當簡單除了載明買方姓名、聯絡方式以及訂金金額以外僅會在紅單上頭蓋上工地章甚至部分紅單僅有現場專案經理簽章。

成揚律師地政士聯合事務所代書黄景揚解釋紅單僅代表購買意願第一手買方即便在簽約前反悔不買建商也會全額退返所有訂金、沒有違約問題因此不少投資客看準早鳥優惠和正式開案的價差且轉手過程中沒有所謂的成本才會在 20132014年房市多頭時出現紅紅單亂象。

創意家行銷公關陸宜則進一步補充轉讓紅單雖非違法但因為過去投資客大批買賣紅單來賺取價差的確涉及違反消費者保護法所以現在有規模制度的建商或代銷,會拒絕紅單轉讓。

此外紅單交易也對消費者存在幾個不公平除了部分建商利用紅單製造建案銷售熱況讓無知的消費者一頭熱加價搶購真正的危險點在於紅單僅是取得購買權甚至有少數紅單是在建案尚未確認建案最終規畫時就取得消費者須承受較大的交易風險而紅單也常在推案量大的重劃區或是新興開發區出現。

鄭光裕也補充買賣房子是人生大事但紅單上內容不僅沒有法律規範且詳細購買之棟別、戶型、樓層內容記載不清事後容易發生爭議且倘若不幸買到假紅單、或是建商不認進而毀約期間付出的大筆金錢恐怕得不償失。

【問題3】換約成本與風險看這邊!

「換約」在常見的預售屋交易來說指的是在房屋所有權尚未第一次登記之前原買方將契約轉讓給承 接買方這時屬於房屋、土地權利移轉非產權轉移然而雙方在角色變換上存在著一些不可不知的交易細節。

對於原買方來說

對於第一手買方而言在交屋前換約可以省去成屋交易時所需的土增稅、印花稅及地政相關規費以及4%的房仲服務費用不過要留意的是換約獲利所得仍得申報隔年度綜合所得稅倘若心存僥倖想逃漏稅遭查獲恐怕面臨國稅局追稅及罰款。

此外「換約」內容由於已是和建商之間的正式合約現在不少建商為了防堵投資客開始採取綁約1年以上的限制買方在1年之內禁止換約, 甚至部分建商會綁約至完工交屋前因此基於合約規範原買方若在短時間內有資金需求想要換約出售可能得照合約按價賠償若是在閉鎖期後轉賣原買方除了須要支付建商原始合約總價金的千分之一作為換約手續費另外,若有委託仲介則會有4%服務費得負擔。

「換約」買賣後購屋人姓名、購買總價變動建商代銷都得回報給國稅局因此即便預售屋賣的是未來房屋的權利不像成屋交易產生土增稅、印花稅問題但仍需主動申報財產交易所得稅否則國稅局有可能會追討稅費房產專家也提醒若原買方屬短期套利得要注意建商換約後出款的時間若有資金需求,恐怕會產生財務問題。

對於承接買方來說

對於承接買方來說首要注意的是自備款得準備充足由於原買方已經支付簽約金、部分工程款承接方在承接時必須付清前述費用才得以換約因此不僅享受不到買預售屋的輕鬆付款也得給付原買方轉賣獲利金額。

黃景揚提醒通常承接方只注意手續費、買屋價格但隱形的成本包含該物件是否已經客變、客變後是否有增減建材、是否已經退費、增加的建材賣方有無付清買方都得仔細詢問清楚。

更重要的是得留意原買方是否有一屋多賣、產權不清等問題否則花了畢生積蓄可能都付諸流水。

【問題4】政府出招了!紅單交易會有什麼罰則?

過去紅單並非專法管制,而在去年房市炒作風氣四起中央政府超前部署由央行打頭陣祭出睽違10年再次實施的房貸選擇性信用管制限制法人購屋第1戶貸款6成、第25且自然人購屋第3()以上之貸款成數在6成以下內政部次長花敬群表示,在央行出手後也明顯看到案場降溫、業者自律狀況顯示由中央帶頭產生一定的正面效果。

然而在央行出手後相隔不到30又火速三讀通過「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」等3法修正草案。內政部表示這次修法除了將門牌、地號完整揭露預售屋全面納管且即時申報、增訂主管機關查核權及加重罰責外更是首次納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定。

其中針對預售屋部分內政部指出未來建商或代銷在銷售前必須以書面將建案資訊報請地方政府備查並將自行銷售者納入實價登錄制度範圍,另外,過去預售屋交易申報在結案後30天內完成即可但修法後申報時間須提前至簽訂預售屋買賣契約書後30日內申報讓預售屋交易資訊更為即時。

至於首見紅單納管相關法律規範修法後預售屋銷售方在收受定金時應以書面契據確立銷售戶別及房地總價等事項並不得約定銷售方保留出售、保留簽約的權利或其他不利於買方事項。

此外,更重要的是修法內容也明確指出買方不得將預售屋紅單轉售予第3違法者將按戶 ()15~100萬元罰鍰以杜絕投機炒作。

【問題5】什麼情況下可以合法換約?

並不是每個建案皆可以換約目前在中央、地方聯手打炒房、取締紅單之下不少代銷業者為了防堵投資客炒作紛紛祭出「至完工不得換約」等條文因此如果想換約第一手買方得要好好審視預售屋房地契約內容。

房產專家指出近期在換約規範上部分業者規範不得換約以外也有業者明文指出僅能換約一次,少數代銷則是新增僅能三等親內轉讓或是1年內不能更名的條款因此若短期有資金需求或未來想轉售建議在簽約前詢問代銷業者並且確認契約上的條款。

然而消費者也不必太過憂慮換約程序房產專家指出換約屬於合法權利的讓渡買賣方換約透過建商進行甚至也可以帶雙方代書到場檢視合約相較於紅單交易來得有保障許多另外除了預售案、新成屋案以外其實市場上也有不少高 CP值的中古屋同樣的坪數、區位、格局價格相對親民許多消費者不需要孤戀一枝花。

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