【焦點故事】實價登錄2.0揭房價疑雲!不二價建案將成趨勢?

創意家行銷/研展部

如果在購屋前,讓民眾只能提出一個問題,幾乎所有人心中最大的疑問,都是這一個:房屋開價與底價究竟差了多少?!

回想一下,過去買屋前,你會知道這房子真實價格多少嗎?很難!只能靠買賣雙方坐定後,售屋人員介紹建案環境、產品規劃、樣品屋……等產品優勢後,待客戶說出想要的戶別,才會填寫當戶的價格及付款方式,這樣售前的情境與銷售模式,皆因不動產的價格資訊多掌握在業者手中,大部分民眾都沒有取得管道。

因此,為了避免不肖業者利用資訊的不透明,操弄價格獲取高利,也不希望消費者被當成「盤子」,總得花費大量精力與銷售人員過招,或到處找關係談房價,還可能造成買賣糾紛,最後得消耗購屋者和整體社會的高額成本進行調解。為解決日益嚴重的資訊不對稱問題,內政部於2012年8月1日正式實施「實價登錄」規範,但有感於舊制尚有不夠完善之處,今(2021)年7月1日推出更健全的「實價登錄2.0」版本,要求成交資訊揭露到門牌號碼,連預售屋交易也要納入實價登錄的範圍,自此包括預售屋案名、棟別、價格都能即時揭露,終於讓資訊透明更全面。以下重點分析新制的優化特點:

(一) 地號、門牌完整揭露

原本實價登錄的成交資訊,只揭露區段化的地號或門牌(如中正路1-30號),但新制施行後,不只新登錄的物件須揭露完整詳細的地號及門牌資訊,並溯及現存的300多萬筆成交資訊,讓交易資訊更透明。

(二) 預售屋銷售前備查、成交後即時申報

新制規定銷售預售屋須在建案開始銷售前,將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查;此外,預售屋不論是建築業者自售或委託代銷業者銷售,均應在簽訂買賣契約日起30日內,申報成交價格等資訊,做到交易即時揭露。
圖說:預售屋銷售前須將建案資訊報請地方政府備查。(圖為《奇岩綠境》接待中心)

(三) 增訂機關查核權、加重屢不改正罰則

為查核申報登錄資訊的正確性,新制規定地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明,對於疑有不實申報登錄價格的案件,亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。對於未依限申報、申報價格或面積不實,可按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰,經二次處罰仍未改正者,更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰。

(四) 紅單交易納管

新制規定銷售預售屋在收受定金時,應以書面契據(如:預約單)並同時確立標的物及價金等事項,且不得約定有保留出售、簽約的權利,或其他不利於買受人事項,以保障消費者權益;而買受人也不得將預售屋預約單(俗稱「紅單」)轉售予第三人。若違反規定,將按戶(棟)處15萬至100萬元罰鍰。
圖說:購屋預訂單由客戶保留的收執聯為紅色,因此俗稱「紅單」,由於一些不法人士轉手買賣獲取不當利益,使得最新的實價登錄規範對此也明文遏制。

(五) 預售屋買賣定型化契約納管

新制規定銷售預售屋除應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查外,若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,可直接按戶(棟)處6萬至30萬元罰鍰。

透過上述五大特點,期許能扭轉房市黑箱銷售模式,不會因為詢問的戶別均已售出或業主保留,讓客戶擔憂選擇性變少而心慌的狀態下倉促簽約購屋,也因為實價登錄2.0的時代來臨,近期推出的個案銷售,不約而同採取「不二價」的定價策略;事實證明,實際成交價一覽無遺的情況下,反而讓購屋者更快做出決定,並能減少對價格的疑慮與對銷售人員的不信任感。

其實每個建案會依地段及規模劃分,再依個案本身的樓層高低、景觀及格局等各項因素,訂出各戶符合市場行情的價格,並藉由成交刊載實價登錄後,形成預售屋與新成屋的定錨效應,勢必讓炒作房市價格的空間大幅度縮小,有助房屋買賣市場回歸理性交易的正常供需。
圖說:《奇岩綠境》標榜開價即為底價,因此付款表特別寫明「價格僅於七日內有效」。

創意家行銷來說,不二價銷售首案是台北市北投嘉興發建設的《奇岩綠境》,評估購買客群大多為在地居民,因此強調建商展現誠意,保證售價就是底價;唯獨客戶需要克服長年來購屋必須殺價的觀念,但搭配實價登錄2.0的即時交易揭露,的確讓客戶更安心購買。
圖說:《奇岩綠境》是創意家行銷代銷的第一個「不二價」建案。

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