【焦點故事】房市助力或阻力?新制上路行前準備迎接實價登錄2.0

創意家行銷/研展部 邱仕瑜、黃婷彥

掀開房價神秘面紗  回顧「實價登錄」建立始末
《全球不動產透明度指數報告(Global Real Estate Transparency Index)》2020年版將全球主要的99個國家、地區及163個城市進行評比,台灣名列第23名,屬「透明(Transparent)」層級,終於擺脫當年實施實價登錄前、2010年的「半透明(Semi-Transparent)」尷尬排名33,也才稱得上在國際排名站穩腳步了。

回顧台灣尚未有「實價登錄」的年代,不動產交易市場不透明,價格容易被不當哄抬,造成房價持續飆漲,民怨不斷,促使居住正義者爭取「住者適其屋」的概念。終於,立法院於2011年12月13日修正通過「不動產經紀業管理條例」、「平均地權條例」及「地政士法」三法,推動實價登錄制度,以區段化、去識別化方式對外提供房價查詢,期能促進不動產交易資訊透明化、健全不動產交易市場,進而落實居住正義。
圖說:台灣實施實價登錄後,不動產交易指數的在全球排名終於屬於「透明」層級。

實價登錄新版2.0 vs. 1.0  盤點分析差異處
內政部將於今(2021)年正式推出的實價登錄2.0版本,雖與過去政府在2016年提出的「房屋市場資訊透明」政見目標相去甚遠,但仍受到社會不少掌聲。與2012年上路的初版1.0相比,2.0修正要點包含五大變革:

1. 門牌(地號)完整揭露,並溯及已揭露案件
過去1.0版本,內政部把成交資訊「去識別化、區段化」處理,並未揭露所有資訊,一般民眾想探知同社區、不同戶別的成交價格,仍有一定困難度,尤其同一個社區的物件也會有景觀面向的差異,因此門牌未被完整揭露的情況下,較難比較及參考;即將推出的2.0版本會把門牌號碼完整揭露,日後買房子不必再擔心資訊不對稱的問題。

2. 預售屋銷售前須備查,成交後30天內須申報
過往消費者在購買預售屋時,根本無法得知其他消費者成交的真實行情,只能根據周邊中古屋行情或透過網路論壇,推敲出可能的合理價格,至於實際價格往往要等2~3年蓋好、正式移轉交屋時,進行實價登錄後才會被揭露,造成預售屋價格有很大的操作空間,因而衍生出「紅單」炒作價格的問題。不過2.0推行後,可合理推斷未來預售建案將逐步走向不二價,議價空間也會越來越少,即時比價、價格透明公開,相信亦會減少價格哄抬及消費糾紛。
圖說:購買預售屋時使用的「預訂單」,由於讓客戶保存的第一聯是紅色,因而被暱稱為「紅單」。

3. 增訂機關查核權、加重屢不改正罰則
為查核申報資訊的正確性,2.0規定地方政府對疑似不實申報之案件,可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。此外,對於未申報、申報不實者,可按戶(棟)處3萬元至15萬元罰鍰,若經兩次處罰仍未改正者,還可加重按次處30萬元至100萬元罰鍰,由此一來應能達到避免交易資訊造假之情形發生,達到真正的買賣雙方交易資訊對稱。

4. 紅單交易納管
2.0上路後將規定預售屋在收受定金時,應以書面契據(預約單)並同時確立標的物及價金等事項,且不得約定有保留出售、簽約的權利,或其他不利於買受人的事項,以保障消費者權益;而買受人也不得將預售屋「紅單」(預訂單)轉售予第三人。若違反規定,將按戶(棟)處15萬元至100萬元罰鍰,此舉預估能大幅度降低紅單炒作的空間,並促進預售屋市場的公平交易。

5. 預售屋買賣定型化契約納管
2.0規定預售屋買賣定型化契約應報請地方政府備查外,若契約違反「應記載及不得記載事項」,可直接按戶(棟)處6萬元至30萬元罰鍰。在政府的督導下,相信契約「先備查納管、再銷售」能更維護到消費者權益。

實價登錄執行後,讓購屋者不再因資訊落差而吃虧,藉由實價登錄的透明交易資訊,成為買賣雙方的重要參考。不過政府原本希望藉由實價登錄促進房地產資訊透明,達到平抑房價效果的美意,卻竟有不肖建商或代銷用作支撐維持房地產價位的鑽漏洞工具,提供偏高的實價登錄成交行情,創造許多實價變虛價,掩蓋實際價格走勢。

因此實價登錄2.0版本,將1.0版本的「30戶」為單位揭露的大範圍,縮小落實到「地址與樓層」,類似制度在美、英、日、韓等國都行之有年,強調把數字登載責任落到買賣雙方,若登載不實進行重罰。

實價登錄2.0將是購屋者的最佳助力

資訊透明的好處,是買家、賣家能減少對建商、代銷與仲介的猜忌,甚至計算出「合理實價」,間接加快成交速度。就竟買家該如何判斷出價,以免被坑騙?

  • 依實價登錄查詢「小區域」房價,以此比對「中間值」。
  • 回推三年內交易歷史紀錄筆數,交易越多越能推斷房價行情。
  • 篩選需比對同類型物件,如:屋齡、屋類(大樓/華廈/公寓)、樓層(一樓/頂樓)、坪數…等。
  • 若同一社區但大小坪數有差異,可用5%~10%的合理價格差距作推算。
  • 若購買預售大樓,欲用周遭公寓回推房價,需將價位增加五成左右;華廈回推的話,則約增加兩成。

另須留意宣稱提供「A、B兩版契約」的建案,曾有業者會先拉高成交房價,再退現金給消費者;也有建案為營造每坪成交價高於市售行情的表象,宣稱「購屋即送百萬傢俱裝潢」,事實上是把裝潢成本回灌房價,讓實價登錄成了幫忙塑造高價假象的幫兇。

而台灣的實價登錄制度若要更完善,其實仍可參考不少先進國家的登錄制度,如:房屋內外觀狀況?內部格局是否經過變更?是否有增建?目前裝潢概況?交易物件是否包含裝潢、家具與家電等?闡明不動產的使用現況,如:商用、租賃、閒置或自用?稅務相關資訊?甚至清楚揭露相關設施,如:停車位數量、具體位置、面積、交易金額、公共設施比例、規劃項目、維護情形…等;若前述等資訊能更透明呈現,台灣房市一定能更完善健全。

認清殘酷事實!實價登錄2.0將反映房價回不去了

不動產行業透明化是不可擋的趨勢,自認提供高品質的開發商不在少數,但勇於敞開大門接受市場和客戶檢閱卻寥寥無幾,因此面臨房價被迫透明化、沒有操弄預售價格空間、全面封殺紅單轉手炒房的諸多政策下,勢必不少體質不佳的建商會被洗出市場,讓市場走向更完善健全的體制,而建設公司也必須認清價格永遠不是房屋市場上的唯一出路。

不過得認清的還有消費者,因為現今利率實在太低,加上市場資金氾濫,但建材原物料價格持續上漲,還有疫情加速缺工嚴重性,使得營造成本居高不下,間接層層撐高了房價,即使政府用力進行房市調控,結果顯現治標不治本,只短暫減少市場交易量,而房價仍是回不去了。
圖說:清華安富房價指數顯示近年房價走勢逐步上揚,今(2021)年5月更創下歷史新高。

台灣「實價登錄」重點時程

  • 2012/08/01實價登錄正式上路
  • 2018/05/07因諸多爭議及多起申報不實,立法院執行修法作業審議
  • 2020/07/01實價登錄修正三大重點:
    1. 責任歸屬:申報者回歸為買賣雙方,時間改為買賣移轉登記時需一併申報。
    2. 流程簡化:為了便利買賣雙方自行申報,申報書格式簡化為3項,分別為「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」之價格資訊。
    3. 不實申報罰則:申報價格資訊不實與逾期未申報,將直接處3萬元至15萬元罰鍰。
  • 2021/07/01實價登錄0新制五大變革正式上路

註:報告由仲量聯行(JLL)發布。

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