【理財周刊】不用政府打炒房 疫情黑天鵝已讓看屋人潮急凍


文.顏瓊真

2021年房市原本可延續2020年的熱絡氣勢,然而,5月突發的這波疫情影響更勝去年,短期內房市因看房來客數成雪崩式下滑,恐陷入急凍。

不用政府打炒房的「房地合一稅2.0」在今(2021)年7月1日上路,台灣房市因防疫進入三級警戒,每日確診人數達數百例,死亡人數更超過2003年的SARS疫情,民眾更主動封城,減少外出,使得非必要性的「買房」賞屋人潮急凍,這波疫情己重創房市。

疫情擴散沒人敢出門看屋

房市觀察家指出,「房地合一稅1.0」在2016年1月3日實施,35%至45%的高稅率,逼得投資客退埸,但房市至少還有自住首購客進場買屋,此一剛性需求讓房市緩步回升。

不過,今年政府打炒房,修法推出「房地合一稅2.0」,因短期持有期間由二年延長至五年後,威力被認為比「房地合一稅1.0」還重。

原本大家還預期,6月底前會有一波逃命的拋售潮,不過,5月中旬出現防疫破口後,疫情轉趨嚴峻,逃命潮被迫提前結束,加上疫情已從桃園、萬華及板橋,向四周蔓延開來,現在根本就沒有人「敢」冒生命危險,出門去看屋。

據指出,房市若沒有人要出門看屋,此波疫情將大大衝擊房仲業、代銷業及建商等三大族群的業績,而股票上市櫃公司尤其更要「剉地等」,今年第二季及第三季的營收勢必遭受影響!

根樣了解,由於民眾「自動封城」,各房仲業店頭門市,以及預售代銷業的接待中心,從年初的「門庭若市」,到5月下旬已是「門可羅雀」。

包括中信房屋、住商不動產、永慶房產集團、信義房屋及台灣房屋等房仲業者,為了確保員工的安全,大都採取「分流」上班,另早就推廣「網路看屋」的業者,在聯繫上都善用看房軟體。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出,目前住商機構與大家房屋旗下加盟店已經採取分流上班,並且要求店頭以CDC標準執行,例如實聯制、室內五人以下規,同時全程配戴口罩等等。同時住商總部安排相關線上課程與線上諮詢協助,讓加盟店能夠順利度過疫情。

安全考量 預售賞屋全改預約

至於代銷業者方面,海悅國際總經理王俊傑表示,全面配合政府防疫政策,員工分流上班,客戶服務部分,全部採預約方式接待!

創意家行銷品牌公關陸宜表示,5月15日疫情突變嚴峻,創意家火速因應比政府先推出「掃描QR code無接觸實聯制」,讓客戶直接透過手機填寫。而升為三級警戒後,賞屋即刻採取預約制,同一時段只開放一組客戶,而每組客戶離開後,就會把其曾使用的空間消毒。

之後,創意家行銷還會開放線上團體賞屋,用類似zoom會議模式,代銷人員一次可以帶領十五人賞屋,並作即時問與答,在房市需求不減的狀況下,讓消費者依舊能安心購屋。

但代銷賣不出房子,就無法跟建商按比例請款,不只佣金收入少,還要付接待中心租金、人員等費用,代銷業者將會比較辛苦。

至於建商則一個頭兩個大,據一些業者私下表示,從去年以來,就普遍遭遇缺工及建材大漲,成本上升的問題,沒想到,疫情又打亂房屋的銷售,而雖然營收採「完工入帳法」,近半年營收都有完工建案可進帳,但預售屋賣不出去,所受的衝擊將在日後遞延出現。

黑天鵝超大隻 房市不悶也難

根據了解,在今年3、4月間,房市的買氣仍相當好,但五月的這隻「大黑天鵝」來得又急又猛,未來幾個月的成交相當不樂觀。

永慶房屋研展中山副理陳金萍表示,第二季通常是傳統房交易旺季,4月初雖有「房地合一稅2.0」的修法紛擾,但自住、置產族群購屋需求仍強,買氣也延續至5月上旬。

5月份六都買賣移轉棟數月增9.9%,其中台北市月增10.6%,新北市月增3.5%,桃園市月增3.7%,台中市月增11.4%,台南市月增17.5%,高雄市月增20.7%,竟然逆勢增長。

陳金萍表示,5月份的買賣移轉棟數反映的是4月份市況,5月疫情的衝擊,要6月才能反應真實情況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據六都已經公布的買賣移轉棟數資料顯示,六都5月買賣移轉棟數為24,754棟,月增幅度達10%,另年增44%,反映4月市場買氣維持高檔水準,不過5月移轉棟數數據尚未反映疫情擴散效應,預料6月的移轉棟數就會看到疫情對於房市的明顯影響。

住商機構指出,六都地政局公布今年5月份買賣移轉棟數全數上揚,與今年4月份相比有3.5%至20.7%,但因日前各家不動產經紀業統計5月體系內交易均大幅下滑,與政府單位公布5月份買賣移轉棟數「不同調」。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,由於購屋需經過簽約、報稅、完稅到過戶,許多買方還需要申請貸款,故買賣移轉棟數通常會與簽約交易有半個月到一個月的時間差,由於今年疫情爆發在5月下旬,故5月份的買賣移轉棟數應在4月到5月上旬之交易量,才會出現業界與官方數據大相逕庭的狀況。

徐佳馨指出,5月下旬受限疫情,全台配合防疫減少外出及人與人間互動,房市交易雪崩,可預期今年6月份買賣移轉棟數將出現下滑,甚至可能拖累7月份交易,倘若疫情未能有效紓解,造成內需重創,房價也將受到影響。
圖說:周末應該是人潮滿滿的首購族預售屋產品《洋溢綠境》,三級警戒後,賞屋改預約制。(創意家行銷提供)

房市變數多 靠施打疫苗救市

中信房屋總經理張世宗表示,去年疫情最嚴峻時,生活作息其實基本上還能保持正常不中斷的狀態,但這次警戒提升後,影響層面己擴展至各行各業,房地產業也受到衝擊,許多實體作業服務都只能利用線上來進行,唯成效不如預期。

他談到,房市要能恢復往日正常的運作,端賴於疫情控制以及疫苗的施打,不過6月底前要能看到這樣的轉機其實相當的困難。

張世宗表示,現階段房市雖仍有金融面低利率、資金寬鬆政策等有利條件,不過國際間已開始浮現通膨訊號,加上國內7月開始實施房地合一稅2.0,因此整體房市變數猶存。

綜觀目前房地產情勢,房價短期內仍有支撐,除非經濟面出現明顯下滑,房價才有可能出現鬆動。至於交易量層面,雖有線上看屋、VR環景等工具輔助與客戶的基本互動,不過仍無法取代真實看屋體驗,最終交易簽約仍然受限,因此在疫情舒緩前,交易量恐仍有衰減的可能。

郎美囡認為,雖然利率仍在低點,但如果疫情一旦拖長,將會影響到民生經濟,可能會有一些購屋族因為收入驟減,負擔不起房貸,得忍痛出售,對市場及個人都是衝擊。

房地產業也需要紓困

曾敬德表示,國內疫情升級到三級,對於國內觀光、零售業與一般店家,都會造成一定衝擊,去年政府在疫情期間超前部署,針對店家與個人提出紓困與振與措施,疫情很快受控制市場也恢復正常,今年疫情狀況則顯得相對嚴峻,難免影響到部分民眾的生計。

他談到,去年疫情第一波爆發時,政府提前紓困的確有助於避免房貸出現大量違約的狀況,根據內政部不動產資訊平台資料顯示,去年疫情爆發的第一季開始,房貸逾放比維持在歷史相對低檔的0.17%,第三季最低甚至縮小到0.14%,甚至比疫情之前的2019年的0.16%至0.2%還低。

而今年,政府紓困腳步也相當快速,可望協助國人度過難關,也可避免房貸逾放比大幅拉升。

王俊傑認為,疫情對房市的衝擊,短期內難免,但長期應該還是看經濟基本面的表現!

而這波疫情的死亡數已經超過SARS期間,房市的後續發展會如何呢?徐佳馨表示,目前還很難說,但資金與利率都處在對市場有利的位置,產業基本面也不差,如果時間不長,影響相對有限。但如果拖個三個月以上,那將會因為產業受傷,民生也受到影響,對房市負面衝擊不容小覻。

住展雜誌研發長何世昌指出,SARS當時非常恐慌,但沒到封城的地步,現在雖然封城,但多數民眾己經有足夠的經驗,不會因恐懼而拋售手中資產,因而讓房市呈現不同光景。

SARS期間搶房

SARS當時房價在短短半年內快速下殺,均價跌約一成;不少屋主、建案下殺幅度更深,甚至有降價殺到二成以上者。所以,當時氛圍雖恐慌,但接待中心卻是滿滿的人,很多人戴口罩去搶房子。原因很簡單,就是撿便宜。

當時第一次遇到瘟疫沒經驗,所以價格殺得兇,如今大家已經有經驗,建商與中古屋主普遍不降價,出門搶房子的人自然少了。

創意家行銷品牌公關陸宜指出,以今年疫情突然爆發的5月15日的5月第三周,和去年同期相比,來人從三位數掉到二位數,少了八成五,成交金額更只剩四分之一;當然,這是短期顯現的遇疫反應,長遠來看,房價並不會因此崩盤。

雖然交易量可能暫時短縮,但她認為,自住需求仍在,只要在「零接觸」下能完成賞屋、簽約,甚至下訂等手績,相信買方依舊會有信心進行交易。

而若以疫情跟7月1日將上路的「房地合一2.0」相比,誰的威力較大呢?創意家行銷品牌公關陸宜也表示,絕對是疫情!就像寓言故事「太陽和北風」比賽誰讓路人先脫外套,如果變成「讓房市冷卻」的比賽,可能跌破眾人眼鏡,其實疫情是北風,反而房地合一2.0是太陽,因為後者的目的是為了「打炒房」,前者卻是真正的「打到房」了!

她說,今年5月升級的疫情,為了避免群聚或可能的接傳染,賞屋人潮和成交數量不只冷卻,甚至凍結,目前推估7月1日時,疫況應該還未減緩,或許正式上路的房地合一2.0和實價登錄2.0,屆時都會成為轉移大眾對疫情注意力的話題。

何世昌另外指出,大家都預期房價會下跌,但2003年SARS與2020年新冠肺炎,它們發生的時間有一個共通點,都是房市走出谷底往上初期,2021年雖然疫情大爆發,但市場資金依然豐沛,房市復甦趨勢不會因短期疫情而改變。

以歐、美多數國家來說,一年多來封城多次,房價依然創新高,而台灣現在有點像複製貼上的狀況。預期恐慌期後,市場回溫會快得超出預期。

房仲要防倒店潮

不過,最慘的是疫情嚴峻區域,像北市萬華,所有建案都拉下鐵門暫停營業,新北市則以板橋、新店、中和、三重、蘆洲等重災區影響最大。

他說,建商口袋深還撐得住,最慘的應該是房仲從業人員,因為房仲開店家數來到高峰,而原本房地合一2.0逃命潮沒賺到,新制上路後交易量也不會大爆發,市場呈現僧多粥少,可能爆發房仲倒店潮。

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