【理財周刊】後疫情時代買房術 不動產市場的新趨勢及新思維


文.顏瓊真

三級警戒持續延長,許多社區禁止外人進入,業者也多半暫停帶看,對於想買房的民眾,這段期間不如先做基本功,而這三招在家也能做!
圖說:《UNi PARK》公設中的閱覽室增設個人工作區(右側)讓人與人保持防疫安全距離。(創意家行銷提供)

三級警戒第三度延長至七月十二日,台灣房市因「零接觸」,不少社區拒絕陌生人拜訪,很多售屋者也不接受看屋而暫停賣屋,今(二○二一)年上半年的房市市場已經急凍。

不過,別以為投資行動就「歸零」,各建商土地照買,另調查有八成五表示在未來一年內仍會意願投資台灣,所以,未來想買房的剛性需求者,除了要了解不動產市場新趨勢及新思維外,更要好好利用這段避疫期間,先做好買房的「基本功」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據最新實價揭露資料顯示,在疫情發展仍嚴峻的五月份,有開發商以十二.五億元,買下至善路一段上的七五七坪土地,顯示在疫情仍相當嚴峻與央行的土地融資管制之下,開發商看好後疫情的復甦商機,擇優進場購地。

八成五仍將投資台灣

此外,儘管近期本土新冠疫情蔓延,可能暫時導致不動產投資行為趨緩,但高力國際台灣分公司為進一步掌握大型投資人對於不動產意願,於近期發布最新完成的「2021年投資人問卷調查」研究報告,報告顯示多數投資人在未來一年將持續投資台灣,且樂觀看待投資金額及不動產價格。

高力國際研究部董事梁儀盈指出,此次受訪對象包含機構投資法人、資產管理公司、飯店業、金融壽險業、製造業、開發商,以及個人投資者與家族企業等類別,而在這群受訪者當中,有八五%表示在未來一年內仍會意願投資台灣,持續評估具潛力物件,其中以壽險業及開發商最積極。

至於投資額度的部分,有三分之二的受訪者表示,經評估,接下來可能會加碼;另也有近八成的人仍穩健樂觀看待價格。

梁儀盈指出,調查顯示,土地、廠辦、倉儲物流、辦公室備受投資人喜愛,另資料中心及養生樂齡宅為新寵;至於投資的不動產類型,土地仍是大家最感興趣的,而最具避險及穩定收益優勢的辦公室與廠辦也受青睞。

買氣歸零?他們搶買地置產

此外,台灣房屋也統計今年實價登錄,有不少醫療生技行業也趁著低行情豪邁置產 ,今年三月台北牙醫診所斥資一.二六億元購入北市重慶南路透天店面,知名植髮診所「生髮堂」亦以九千萬元買下北市東區店面,上櫃醫材大廠明達醫則砸三.一一億元,取得桃園八德大興段近一千三百坪工業地;此外,生產快篩試劑、血氧機等抗疫物資的泰博科技,也在今年一月花費三.七七億元,購得新北產業園區的全棟廠辦。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示,在疫情籠罩下,國際對醫材、藥品、儀器的需求大幅增加,國內民眾對醫療的重視度也更甚以往,讓醫療生技業成為疫情期間,仍維持正向成長的產業;也因市場需求增加,相關產業斬獲充裕資金的同時,更積極置產以強化營運量能,使醫療生技業晉身不動產的消費主力之一。

正所謂「危機入市」,愈壞的時機,才讓資金滿手的法人、建商勇於進場,但對於資金有限者,如一般民眾或中等財力者,也別閒著,該學學有錢人「危機就是轉機」的思維才好。

中國土地改革協會副秘書吳宜學指出,二○○三年前的SARS,讓國人經歷了一次驚嚇,記得當時疫情情勢也非常嚴峻,導致人心惶惶,很多人紛紛處分資產,想要到海外避風頭,也間接導致國內不動產市場跌入一個很深的谷底。

但後來疫情控制,這個谷底卻成為後來市場多頭狂飆十年的起漲點,創下了另一個不動產市場行情的新高峰,直到政府出手打房緊縮管制才稍有停滯。

黑天鵝終會過去  置產新思維

十八年後,COVID-19(新冠肺炎)這個國際級的疫情正在進行中,在可預期的未來,當疫苗普遍施打後,再加上國人提升整個防疫習慣及觀念,相信這隻「黑天鵝」終會過去,不動產市場終會回到理性的供需基本面,重新地恢復交易及秩序。

吳宜學指出,這次衝擊最大的產業,非觀光業、餐飲、消費零售及服務業莫屬,他們除了苦撐外,也紛紛在尋求應變及轉型,並在實聯制及人數限制,許多店家被迫必須進行數位化進化及轉型,他們的營業空間規劃及配置、人力的招募、經營的地點,在疫情後將會有不一樣的思維。

也就是說,過去重視內用的空間及裝潢,將會有一定比例的調整,而店面型房東過去強勢漲租的態勢已經慢慢開始扭轉,未來收租投報率可能會更降低,再者,想買店面收租的投資者,可能還要有另類的新思維,才能因應後疫情時代的新需求。

後疫情階段,給人帶來的另一個省思,便是大家要居住的房子會有哪些「質變」?吳宜學指出,過去專家不斷說,購屋最重要的原則就是「地點、地點、地點」,但經過這次的世紀疫情洗禮,除了地點以外,國人購屋的思考將會有所改變,他們將會開始注意與防疫有關的居家條件。

居家環境再進階

在設施設備上,包括在屋內的通風換氣設備上的配置規劃、居室內的環境,及廚房衛浴設備要配備高效能的消毒設施,另在照明及採光上,要引進防疫效果的設備,甚至在許多設備上改用聲控或是感應的裝置,盡量達到減少避免接觸的效果。

在空間規畫上,社區大樓將要規劃更完善的食物外送或物流配送的暫存區,訪客或是進屋前需有緩衝空間的規劃,社區進出的電梯、大門、公設設備的設置規劃,將會有更多防疫概念的設計或設備導入其中,因為這次疫情已將防疫的要素必須融入大家居住的日常生活裡。
圖片來源:創意家行銷提供

此外,過去大家習慣選擇集合式大樓或公寓作為居住的標的,但未來獨門獨戶的透天住宅恐會重獲青睞,建商也許會規畫出特殊或微型的透天空間設計,讓更多人有機會多一種選擇。

而建商未來在興建集合住住宅時,也必須將防疫的需求及設備融入到建案的設計當中,重新提升及定義未來住宅的標準配備,當然這些規畫都有可能會增加成本,因此房價在防疫概念的設計下,恐怕也會因此增加。

防疫健康宅 建材新配備 

創意家行銷品牌公關陸宜指出,疫情警戒升級,民眾未來對「防疫」的需求也會提升,而「如何抗疫?買新房就對了!」最近在代銷界盛傳的疫情玩笑話,或許有點誇張,但當中真實性其實很高。

因為許多管線破舊的老屋,可能就是防疫破口,而從Sars到新冠肺炎,防疫建材不斷推陳出新,甚至可說是新建案的必備基本條件,也養成不少民眾賞屋第一個問題:「請問你們有什麼防疫建材?」

創意家行銷品牌公關陸宜並整理了創意家行銷代銷的各建案,從去年初COVID-19大流行後,不少建商已在建材上大加碼,從當層排氣、全熱交換器、中央集塵、高流量全自動壓差反洗過濾器、電梯內建空氣清淨機、防疫吸氣閥等諸多規劃,就是要把疫菌阻擋在門外(表1)。
表1:防疫健康宅之建材設計功用。(資料提供:創意家行銷)

想買房?有人想,但在「零接觸」的情況下,除了一些建案採預約看屋,案場僅單一接待外,中古屋市場正流行「線上看房」,而一般人其實可以好好利用這段「避疫期間」,為疫情後買房術勤做功課才好。

買房三大招

591房屋交易網指出,雖然民眾這段期間只能宅在家,但仍能利用不少方法(表2)幫自己練好「基本功」,隨著將來疫情趨緩,房市回歸正常,更能夠讓自己迅速進入狀況,盡早一圓成家夢。

第一招:設定房價+區域買房事半功倍:

首先,買房最忌亂槍打鳥,無論是換屋族或自住族,剛開始必須先釐清自己買屋的「目的」與「需求」為何,才能夠進行下一步;假使本身是規劃買來自住使用,那除了衡量房價之外,生活圈的挑選也至關重要。

舉例來說,以現階段新北各重劃區來看,舉凡如三峽北大特區、新莊副都心、頭前重劃等區域,便因開發較早或鄰近舊市區,擁有成熟機能及不少成屋物件,但當地平均房價已來到3、4甚至5字頭,因此若民眾有預算限制,也可選擇機能尚在發展的新興地區,如2字頭的淡海新市鎮、鶯歌鳳鳴及桃園龜山A7等重劃區。

當已設定好適合自己的地區,此時便要循「由大到小」及「由遠至近」兩大因素來系統性的研究區域,從當地未來五至十年的大型建設利多、預定地點,到目前正在進行的施工進度等,甚至是學區的設置是否符合未來小朋友規劃等都要一一羅列。

而這些資訊都可藉由網路上媒體報導或業者分享,甚至是政府網站中得知,換言之,雖然目前無法實際到現場走一遭,但趁著此時在家防疫的機會,動手敲敲鍵盤,也能形成基本區域概念,有助於未來到現場賞屋的資訊掌握。

第二招:勤用線上賞屋預先篩選產品:

設定好所選區域後,緊接著可以利用線上賞屋篩選出適合的房型及產品,而儘管目前線上看屋仍無法比擬現場的精準度,但對於無法外出的民眾,還是可做為「預習作業」的一種方式。

尤其現在不光中古屋會採用環景拍攝,讓民眾能體驗置身房子內部的感覺,也有專門針對房型、格局甚至是漏水等瑕疵的實景看屋;此外,還有部分新建案會預錄線上導覽,提供專人即時回覆的服務,就現階段而言,線上賞屋作為事先篩選的工具相當合適。

至於該如何選擇產品,若民眾是3~4人組成的小家庭,以目前市場趨勢來看,會以25-40坪的2、3房型產品,既保留了空間使用上的彈性,總價負擔又相對親民較為合適,尤其相較於透天宅、大坪數4房及1房小宅,2~3房也更合乎家戶精簡化的人口趨勢。

另外,因為市場需求熱絡,2~3房型的產品,只要地段及屋況等條件允許,未來轉手性也不至太差,是可因應時代變遷進可攻退可守的選擇。

第三招:掌握自身財務,增加出手精準度:

拜科技發展所賜,現在民眾看房經驗豐富,往往看過的物件「沒有八十也有一百間」,但正所謂「理想很豐滿,現實很骨感」,有時費盡心力才挑選到中意物件,卻發現自備款不足,或日後無法負擔房貸等情況,加上目前又正值疫情,許多民眾收入已是相當緊繃,而買房講求的是「量力而為」,若再咬牙加價苦撐,恐淪為只有房屋、沒有生活的「房奴」。

因此,民眾不妨趁此時好好盤點自己的財務狀況,包括生活大小收支,投資理財保單,甚至是父母是否資助買房都要一一列入考量,盤點完成,再利用各大銀行或房仲網站提供的貸款試算軟體,計算出每月需繳房貸及自備款成數,同時也要和心目中的購屋區域和產品交叉比對,建立起對市場的正確認知,能讓自己掌握充足的資訊量,屆時房市回升時,才能替出手精準度加分。

表2:疫情期間買房三大招

最後,591房屋交易網也補充,對於未來想買房的民眾,雖然現階段疫情嚴峻,市場充滿著「危機入市」、「房價走跌」的躁動氛圍,但在三級警戒及疫苗施打等措施管控下,疫情終究會逐漸緩和,房市也能逐漸回歸基本面,民眾應可樂觀看待未來。

而趁此時整理好自己的需求,一邊做好基本功且保持耐心,隨著日後疫情解封時,才能在市場中知己知彼,百戰百勝!

房屋檢核表 打勾很簡單

至於準備買房,卻不知道怎麼下手嗎?看房需要有什麼技巧,才能避免買到有瑕疵的房子?永慶房屋指出,除了了解自身需求之外,在看屋時更是要好好擦亮雙眼看仔細,避免漏掉任何一個小細節。

而鎖定好自己有興趣的物件後,建議在看房子前,可於永慶房仲網上取得「房屋檢核表」,幫你一一檢核房子的狀況(表3)。

永慶房屋客法部經理陳繼先表示,買房子要留意的事情相當多,「房屋檢核表」收集了看房時要注意的事項,,善用檢核表,看屋才不會漏東漏西。

看屋檢核第一項,首先就是評估周遭環境,需拉長距離至三公里左右探索房屋周圍的交通便利性、生活機能性及購物方便性,接著還需觀察房屋附近的鄰里環境,評估街巷道寬度、停車方便性。

但實地評估物件周遭環境費時耗力,因此永慶在永慶房仲網與永慶快搜App中,推出「實境找房」功能,與google map結合,讓消費者在家計可以探索物件周圍生活圈,查看街景交通便利性及生活機能,省時又便利,更是新冠肺炎疫情期間在家看房的最佳幫手!

至於社區或大樓內,首先要確認公共設施是否維護良好、器材新舊及使用率高低,還有電梯多久進行保養,逃生梯是否有亂堆放物品,垃圾回收場是否有確實分類,這些小細節都可以看出這棟社區或大樓的管理品質。

接著進到房屋內,先觀察房屋的格局,良好的格局需包含:無暗房、少稜角和樑柱,有兩面以上採光且通風良好。

除了格局之外,更要仔細檢查屋況瑕疵,避免買到難以改善的瑕疵屋,像是漏水、牆壁龜裂等瑕疵都需要特別留意,以上重要細節皆可以都可以詢問經紀人。
表3:房屋檢核表

在疫情期間如果擔心賞屋群聚的風險,可以請經紀人協助,透過照片、視訊等線上賞屋的方式進行確認,安全又便利。

疫情後購屋的三大面向

大家房屋企畫研究室副理郎美囡則表示,疫情後購屋,可注意三大面向,首先是疫情的影響,五月國內疫情爆發後交易量急凍,有些買方認為現在是議價的時機點,確實賣方若受疫情影響有資金壓力,極可能降價出售,但市場維持低利、資金寬鬆,且今年新建案量體驟減,供給面降低,故預期房價持平發展,大幅降價者應為個案,建議買方鎖定區域,從各大網路平台追蹤售屋資料,有助於掌握降價物件。

再者,房地合一2.0在七月一日上路,短期操作的稅率拉高,持有二至五年轉售,將受新制影響最大,稅率從二○%提高至三五%,因此建議購屋考量持有六年以上,除此之外,自住持有六年轉售的稅率為一○%,並享有四百萬元免稅額,可符合自用條件者,轉售的稅負相對少許多。

第三個部分是貸款條件,由於政府仍致力於打炒房,央行房市管制並未因疫情而鬆綁,今年對銀行授信也趨嚴,購屋貸款不如去年理想,提醒買方簽約前先詢問銀行對於房屋的鑑估價,以及個人信用狀況可得到的成數及利率,避免簽約後卻發現貸款條件有大幅落差。

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