【盈盈來看厝|非凡新聞】疫情加速台商回台置產 房市體質佳 稅制抑炒體質抗跌

因應武漢肺炎的疫情讓全球繃緊了神經,不過對於關注房市的人來說,最關心的就是這一次的疫情跟17年前的SARS帶來的衝擊有什麼不一樣。

首先SARS的疫情從2002年的年底開始,大約持續了11個月,只不過提到對於經濟的衝擊,在SARS當時其實經濟環境的體質本來就不太好,包括了有.COM的泡沫化跟911的事件,以及當時其實還有伊拉克戰爭的風險,不像這一次外部的環境顯然比當時還要好多了,而對於經濟景氣的影響比較大的,包括了中美貿戰跟英國脫歐,這此不確定的因素,而跟當時的SARS風暴相比,其實可以算是比較穩定的情況。

只不過疫情的發酵跟影響的週期有一點雷同,都是在春節休假之後,而且如果疫情沒有有效的控制的話,可能會持續影響到五一的黃金週,而我們再把範圍縮小到房市,對於許多人來說還記憶猶新的就是SARS造成的房市急凍,但是我們從客觀的環境來分析。

房市要重演SARS的黑暗期,其實機率是比較小,主要就是在SARS其間,當時房市本來都是處於低檔的,因此在SARS過後,當時還發佈了土增稅的減半,還推動了二次的青年優惠購屋貸款,以及開放外資,也就是可以直接用外國公司的名義,來投資國內的不動產,而最後是在這三招刺激房市之下,後來才帶動了後面的房市多頭。

可是這一次的武漢肺炎疫情,房市本來就是處於在逐步回溫的階段,而且房價所得比,尤其是台北市已經達到了14倍,再加上房貸的利率也在歷史的低檔只有1.6%,再加上還有稅制抑制炒作,跟實價登錄讓房價的透明化,總總的措施其實都是在房市面對疫情,可以有比較穩定的表現。

而且再加上2019年全年的買賣移轉棟數已經突破30萬棟,年增率其實是達到了8%,這代表著房市的成交量其實已經回穩,而且目前是以自住型的買盤為主,所以恐怕不容易出現像SARS的時期,房市投資居多,引發了暴漲暴跌的情況,所以觀察的焦點,反而是在武肺炎疫情趨緩之後,房價起漲的訊號會出現在哪裡?

戴德梁行董事總經理顏炳立:「剛性市場裡面的話,他比較不會去在乎一些外在經濟上的影響,今天能夠一切都是平穩正常的話,利率又在低檔的話,它會加速他看房的次數跟他的決定。」

商仲教父顏炳立直言,在利率維持低檔的現況下,房市不易受到武漢肺炎疫情的影響,重演17年前SARS房市急凍的狀況,但是對於購屋人最關心的房價漲跌,顏炳立反倒是指出了議價的明路。

戴德梁行董事總經理顏炳立:「這個銷售率不會那麼快,不會那麼好的話,我希望能夠多讓5%、10%,多少他(業者)都可以賺,沒有人要去看的時候你出現的話,搞不好會受到禮遇,那也許在談的時候,價格上對比較有議價空間,所以我並不對這樣的市場是有悲觀。

因應疫情讓房市出現了觀望期,但也因為外出看房的意願降低,反而加大議價的空間,同時也為預期看房組數變少,開啟了新一波房市的空窗期。

住商不動產企研室經理徐佳馨:「在今年的329檔期,應該是很難有一些表現了,那如果說疫情沒有辦法有效控制的話,甚至到520都可能不會有太好的一個成長,所以整體而言的話,今年上半年的表現應該是相對比較弱勢。」

房產專家不約而同看空今年329甚至到520的檔期,同時專家們還進一步解釋,房市暫時性的看房空窗並不會對房價造成太大的威脅,因為跟十多年前的SARS相比,現在的房市在稅制抑炒跟房價透明的機制之下體質抗跌。

台經院研究員暨產業顧問劉佩真:「現在市場的資金還是想當的豐沛,而且目前在低利率的水準也是持續的,那麼SARS的一個期間,它的房貸利率水準大概在1.9%,那目前的利率其實更低,達到1.608%,所以在賣方可能在讓利的幅度上,相對會是比較有限的,過去SARS的部分,的確是在房市的一個谷底,2016年可以說是這次多頭市場的一個谷底,那麼目前在2017到2019我們的房市的表現都已經開始呈現逐步的一個往上,所以目前的整個房市的景氣循環,其實這兩次是不太一樣的。」

武漢肺炎疫情引發房價大幅度修正的機率小,但是卻是替今年第一季房市吹進寒流,但若是想要在這一波房市震盪時機進場,看房人組數的增幅,將成為房市回溫的關鍵指標。

住商不動產企研室經理徐佳馨:「在股票市場上面它就會有一些表現,代銷跟仲介端的一個來客數來觀察就是說,整體的市況是不是有一些回溫,那當然各大房仲的一個成交的狀況,他們多數都會在當月的月底去做一些揭露。」

股價來客組數會率先地遞出房市回溫的訊號,而且乘著2019年全年買賣移轉棟數站穩30萬棟的氣勢,房市其實已經宣告落底。

戴德梁行董事總經理顏炳立:「武漢的疫情會使得還搖擺不定的台商,可能更下定決心他要回來,或者是再移到東南亞去,可能速度會加快,因為他的廠在這個地方,現在是封城,封城就等於封廠,所以這樣的話,對外的訂單對於生產各方面就完全沒有辦法掌控。」

展望2020年的房市雖然才踏入新年,就因為疫情出現了波動,但是在SARS經驗之下,不復見恐慌性的氣氛,再加上房市體質比十多年前健康,反而替房市儲備了回溫的成長力道。

戴德梁行董事總經理顏炳立:「在去年一季我講說它是春暖花開,一季比一季好,2020年是一個春花望露。」

《場地提供:幸福路上

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