【自由時報】都會區換屋需求激增 新案坪數放大了

機能便利的區塊,換屋需求大,讓中大坪數銷況佳。

在房市多頭時期,建商規劃產品多朝大坪數、豪宅或投資型套房產品規劃,但歷經房市反轉盤整,投資客退場,自住客成為市場主流,市場上開始以23房為主力產品,甚至出現不少1121房設計,主攻首購客群,但隨著市況穩定,換屋型產品也開始出現,銷售狀況甚至優於小宅,逆勢成為銷售黑馬。

近年房市盤整、自住客當道,建商擔心銷售速度不如預期,即便位在精華地段,仍多半規劃好入手的小宅產品,並訴求低總價、低自備來吸引買方目光,隨著房市逐步穩定,換屋客群也開始回籠,今年開始,在都會精華區都陸續出現換屋型新案,坪數在4050坪之間,主攻前一波的換屋空窗期。

前幾年市場多以小宅為主力,近期坪數開始放大,50坪以上產品增多。

據住展雜誌統計,今年截至第3季為止,大台北預售屋建案(不含新成屋建案)可售戶數以兩房型以下的小宅為最大宗,所占比率約48.54%,但比重較去年銳減逾5個百分點;3房型所占比率約為42.39%,比重年增約6個百分點。住展雜誌企研室經理何世昌表示,由於房市景氣回暖,換屋族買盤出籠,建商推案大幅增加3房型比重,反觀小宅比重正在快速下滑當中。

台北市部份,房型所占比率已經連兩年上升,今年所占比率一舉突破4成,若與2017年歷史低點的相比,近兩年3房型所占比率已大增近12個百分點。此外,北市今年前33房累計釋出1246戶,已超越去年全年的1202戶。新北市預售屋3房所占比率今年急升至約42.68%,大增近67個百分點,反觀小宅則重挫6個百分點,跌至約49%。

都會區老屋多  換屋空窗期帶動需求

都會區老屋問題嚴重,都更腳步跟不上速度,加上國人平均壽命增加,沒有電梯設備的老舊公寓不適合年長者出入,間接刺激換屋族出籠,不少人喜愛就近選擇新屋換房,帶動換屋型產品在這波買氣下大幅成長。

近期,幾個精華區換屋建案消況都不錯,像是位在永吉路的「璞真永吉」,周邊大多是老舊房舍,規劃4367坪中大坪數產品,即便總價帶在4千萬元以上,仍舊吸引許多區域客買單,推出不久就完銷。而永吉路最近還有新案「僑聯信義」甫公開,單一坪數604房格局,採先建後售,每坪均價在105萬左右,同樣主攻換屋客群。

另外在仁愛路二段的都更案「至仁愛」,位處仁愛路林蔭大道黃金地段,規劃4090坪,算是近期市場上少見的豪宅型產品,公開不久就完銷;同樣由璞園建設推出的「璞風晴」,近期剛公開,位在石牌捷運站附近,也規劃6070坪換屋型產品,璞園建設董事長陽岳虎表示,觀察到近期換屋族逐漸出現,因此新建案在坪數規劃上也開始放大,以34房為主力,希望符合換屋族群需求。

中悦機構長年在桃園推豪宅產品,即便房市反轉,仍以大坪數為主力,圖為「中央公園」。

深耕桃園地區的昭揚建設首度進軍台北,也選在石牌地區推出預售案「昭揚天際」,規劃雙併6278坪,李天鐸建築設計,目前已售8成。在桃園推出不少豪宅作品的中悦集團,即便房市翻轉,仍以大坪數產品為主力,中悦建設機構-悦萊建設總經理翁茂槐就說,這幾年市場上大多推出中小坪數產品,讓大坪數產品呈現真空狀態,中目前仍以大坪數建案為主,因為客戶端對大坪數仍有需求。

台商回流助攻  大坪數銷況反比小宅好 

中山區商業機能發達,以往多推出小坪數產品,訴求投資置產,近期也有不少中大坪數產品出現,位在民權西路的「僑聯大千」就規劃78108坪,微風百貨附近的「然花苑」,也規劃77103坪格局。大直地區則有新成屋「開璽吾界」,基地正對美麗華商圈,規劃52103坪產品,訴求建物耐震安全、防水工程和崗石外觀,頗受在地客青睞。

「僑聯大千」現場實品屋拍攝照片

新北市近年重劃區推案熱絡,新建案多訴求首購產品,但精華地段仍有換屋需求,不少建商也開始將坪數增大,林口區指標案「長虹天際」,是目前林口完工最高層的住宅大樓,全棟SRC鋼骨制震,規劃單純7083坪,隨著建物完工,銷售及來人跟著增加。

位在江子翠市區的「幸福昇樺」,距離捷運站不遠,因室內坪效大,吸引不少區域客就近購屋,就連粉領族也相當喜歡,7月潛銷至今已破7成,3房反比2房更受青睞,也讓建商預計在二期將坪數放大。

訴求五星級飯店式住宅的「馥華艾美」,因地段位置精華、產品特殊稀有,潛銷期間就近完銷。

甲桂林副董事長曹瑞濱表示,前幾年房市景氣下滑,大家一窩蜂推出首購型產品,讓換屋產品呈現空窗期,但市場上仍有許多換屋需求存在,因此只要生活機能成熟的地段推出中大坪數產品,有些銷況還比小坪數好,像是在板橋的「永雄卓閱」,大坪數銷售狀況佳,進場後每坪價格還上調2萬元。

此外,這波台商回流潮,也帶動中大坪數產品交易速度,不少人選擇在自己熟悉的區域置產或自住,若區域內有指標型新案又更加受青睞,位在新板特區旁,訴求五星級艾美酒店住宅的「馥華艾美」,潛銷期間5082坪產品就已近完銷,顯見只要區段精華、產品規劃得當,就是現下的銷售王道。

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