【自由時報】 坪數縮小、頂級規格沒縮水 輕量級豪宅成主流

一般對於豪宅的定義,大多是位在精華地段、室內百坪空間、單層單戶,有飯店式物業管理,還有豪華休閒公設,最好是知名國際團隊設計,但隨著近年人口結構改變,百坪豪宅逐漸銷聲匿跡,反倒是50∼70坪為主力的輕量級豪宅崛起,除了總價更親民外,也適合三代分住同個社區,更符合時下趨勢。

台灣出生率逐年下降,人口結構有了極大改變,人口少的小家庭成為主流家庭結構,也間接改變了豪宅空間規劃,一般人對豪宅的傳統認知,大多認為要位在市區精華地段,基地面積夠大,室內坪數至少百坪起跳,還要有飯店式管理和豐富公設,像是泳池、烤箱SPA、宴會廳和視聽KTV等,但近年,在台北市精華地段的建案,坪數規劃有縮小趨勢,雖建材規劃仍屬頂級,但總價帶已不如以往高昂。

圖說:近年豪宅趨勢改走精緻化,過往動輒億元起跳的豪宅已少見。

圖說:台北市大安區、信義區的輕豪宅案《吉美大安花園》與《宏築信義》。

豪宅稅成總價天險 新案坪數縮水

深究原因,除了因台北市中心土地難找,大基地開發相對較少,也就較難規劃出超級豪宅建案,再者,在台北市目前仍有豪宅稅問題,依據法規規定,總價在8000萬以上含車位,被認定為高級住宅,在2001年7月之後完工的高級住宅,適用2014年7月起的新標準單價,按固定比率120%加價課徵房屋稅,也讓台北市豪宅有了總價天頂限制。

因此,不少新建案在規劃豪宅時,為讓單價維持高點,不得不讓坪數縮小,讓近年豪宅建案已少有百坪規劃,大多是60坪起跳,建商捨棄大坪數規劃,對消費者來說,可用較低總價享受豪宅等級規劃,也可免去被課徵豪宅稅問題,接受度自然提高,建商銷售速度加快,可說是雙贏局面。

今年新案就出現不少這類輕豪宅產品,像是由上市建商長虹建設推出的「松德長虹」,基地位在信義計劃區旁的松德路,有別於計劃區內豪宅大多是大坪數產品,此案規劃52∼60坪,每坪均價150萬,也比計劃區內豪宅便宜。

圖說:新案坪數縮小,就算位在精華區,也鮮少規劃百坪格局,大多在40∼70坪之間;《宏築信義》就強銷52~63坪。

品牌建商改推中小宅 賣得更快

長虹建設董事長李文造表示,台北市豪宅存量大,但金字塔頂端的客層卻有限,現在已不流行推豪宅了,雖然目前市場以首購為大宗,但換屋需求其實一直存在,台灣少子化問題嚴重,未來首購需求會逐漸減少,此案規劃52∼60坪,剛好抓住換屋族的需求,未來長虹仍會以50坪左右的小豪宅為主。

信義區另一指標建案《宏築信義》,緊鄰捷運麟光站,基地面積逾千坪,採SRC搭配新日鐵制震系統,有豐富休閒公設,包含溫水泳池共18項設施,電梯還增設醫療級空氣清淨機,在此地段條件下,產品卻規劃25∼63坪產品,每坪不到百萬元價格,一公開就造成熱議。

而在大同區的指標案「宏國大道城」,位在主幹道承德路二段,由知名建商宏國建設推出,在市區有2100坪大基地開發,更請來國際知名團隊P&T操刀,打造崗石地標建築,坪數卻規劃28∼56坪,負責代銷的業者直言,近期看似市場熱絡,但並非每個案子都賣得好,像是蛋黃區就比蛋白區好,中小坪數也比大坪數好賣。

上市建商達麗建設在士林區推出的「達麗陽明大苑」,位在基河路口,為新光紡織舊廠區,建築採新日鐵制震系統,主推25坪2房,每坪開價110∼120萬,銷售速度相當快。士林區另一新案「士林一品」,則位在舊士林紙廠旁,基地近千坪,規劃21層地標建築,採用美國EPS隔震墊,建材等級高,坪數也是從28∼45坪,每坪開價90∼122萬,總價帶合宜。而愛山林建設推出的「圓山帝寶」,也位於承德路四段主幹道,基地3面臨路、面積約600坪,採SRC結構搭配CTF柱內灌漿,還有星空泳池等多樣公設,坪數從24∼47坪的一般坪數,每坪開價105萬起。

規劃建材沒縮水 入門檻降低

桃園的豪宅聚落中正藝文特區,最後一塊三面臨路的千坪基地,由麗寶建設推出的「麗寶花園廣場」,有別於區內大多是90坪以上產品,此案規劃56、68坪,3和3+1房,3樓規劃整層公設,包含20米的室內溫水泳池和3D模真高爾夫球場,公設面積達900坪,外觀由郭旭原建築師操刀,圓形建築相當搶眼。

專家表示,藝文特區綠帶寬敞,被稱為桃園的信義計劃區,目前區內均價在45∼55萬,中古屋每坪行情很難低於45萬,此案總價在3000∼4000萬左右,以自營商、機師、父母賣給二代為主,大多是重視生活空間尺度的客群。

也因為中小坪數成為市場主力,不少原本以豪宅案為主的建商,也紛紛將新案坪數縮小,加入小宅市場,根據住展雜誌調查,今年上半年,大台北共有9家豪宅建商,有規劃30坪以下的房型,包括大隱開發、華固建設、長虹建設、東騰建設、忠泰建設、文心建設、潤泰建設與吉美建設等。

住展雜誌研發長何世昌指出,近兩年台北市豪宅吹起瘦身風潮,大多數豪宅建案規劃60~90坪左右,僅只有早期領建照或興建的豪宅還作百坪以上。豪宅瘦身風潮的主因,一來是豪宅稅的影響,業者刻意把每戶總價儘量控制在8千萬以下,若坪數不足,客戶可以選擇合併戶,這樣既有彈性也能避開沉重的豪宅稅;二來是百坪以上豪宅總價更高,客源有限,而且市場競爭激烈,頂級豪宅如:「ONEPARK元利信義聯勤」、「陶朱隱園」光環太強,種種原因讓業者滅少百坪豪宅供給,轉進輕量級豪宅市場。

圖說:建商推出小宅建案一覽表

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