【蘋果日報】北市都更危老案佔65% 素地沒了 專家:不建議投資老屋

圖說:台北市因素地稀少,今年都更危老建案佔比便高達6.5成。林琨凱攝

台北市素地開發殆盡,多數得靠都更或危老整合出新建案。市調單位統計台北市今年截至7月的案量,都更與危老案即佔65%,且有8個行政區建案的佔比過半,尤以松山區100%皆為都更危老案。業者指出,即使都更宅成主流推案,但因整合耗時,不建議民眾將老屋視為投資標的。

根據《住展》雜誌統計,台北市今年新建案量累計達1898億元,其中都更、危老案達1242億元,佔比65.4%,連續3年走高。《住展》雜誌研發長何世昌指出,除因素地供給少外,還受國有土地禁止標售政策影響,因國有地須採設定地上權方式招標,得標者又多規劃自用或只租不售的商辦,老屋都更遂成為推案主流,預估未來都更危老建案比重將持續超過50%,「買家即使不喜歡也沒太多選擇。」

松山區佔100%最高2

過去買方較在意都更案有地主戶,易有住戶素質參差不齊的疑慮。不過創意家行銷公關陸宜表示,平均來說,買方對於屋主戶佔總戶數3成內的建案接受度較高,所以多數建商會將開發的都更案控制在此比例內,且都更宅的地段較精華,保值性佳,建商也較願花時間整合成更大規模的基地,提供更多元公設及更具制度的社區管理,反而成為優勢。
而台北市12個行政區中,都更危老案佔比超過5成的就有8個行政區,分別是中山、松山、大安、萬華、南港、士林、內湖與南港,又以松山區佔比100%最高。何世昌解釋,松山區素地原本就偏少,推案集中在敦化南北路,共約10件,且多規劃為大坪數建案或豪宅,如「華固名鑄」便有不少名人住戶,包含力晶集團創辦人黃崇仁家族、台塑集團王家等。
圖說:台北市近年推案統計

買老屋等都更增值

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,松山區因有松山機場、小巨蛋和百貨商圈,商辦及金融機構密集,地段含金量高,住宅單價不亞於蛋黃區,因素地有限,不僅新案難求,且房價每坪多要百萬元以上。
面對都更案將成推案主流,可能會吸引民眾購買老屋等待都更增值,何世昌提醒,由於都更整合時間冗長,且無法保證未來增值空間,台北市光屋齡逾30年的老屋就有37萬棟,拼都更翻身的機率不高,還可能因轉手不易而被套牢,建議挑選有申請通過政府審核的都更案老屋,比較有機會透過都更谷底翻身。

須先評估整合進度

張旭嵐認為,的確有不少人透過買老屋方式,先自住、邊等都更整合,藉此卡位台北市門牌,尤其都更與危老條例在獎勵容積制度下,更成一大誘因,不過因仍需要時間整合住戶同意,若打著都更念頭購屋,須先評估整合時程和進度,再進行購屋規劃,才不會都更夢碎影響自身居住規劃。
創意家行銷品牌公關陸宜則提及,都更建案受青睞的另一原因,還有原本在該區居住30~40年的老屋主,因等不到自家老屋都更,見到附近難得有新建大樓案,索性乾脆換屋購入。
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