【蘋果日報】超前部署首購就上手

首購買房,準備好了沒?自備款,該存多少? 薪水,夠不夠月月還款? 房子、區域,該怎麼選?在接待中心裡聽得好開心,究竟該挑哪一戶?付款時程,有聽沒有懂?第一次買房超前布局,讓理想不再被現實打敗!

圖說:一般雙薪家庭買房,建議每月還款金額(本金加利息)約佔總收入的3~5成。
萬事起頭難,買房動輒上百萬元的頭期款,對一般月薪族來說難上加難。如何有效管理金錢、存到人生買房的第一桶金,進而游刃有餘地支付一繳20、30年期的每月房貸,顯得格外重要。
 

對於想買房卻苦存不到頭期款的月薪族,House123執行長邱愛莉建議,可以土法煉鋼「先存再花」方式,仿效暢銷書《有錢人想的和你不一樣》作者哈福.艾克所設計的「6個帳戶」,在每月薪資入帳時,將收入按固定比例存入,依休閒娛樂10%、教育訓練10%、財務自由10%、長期儲蓄10%、貢獻(善心捐款)5%、生活支出55%等6個專用帳戶,專款專用,可依個人生活需求調整支出佔比,其中生活支出最多抓55%,過高代表透支,需要審視減少個人花費。

月還款佔收入3~5成

「買間繳得起的房子,是每個首購族預備買房時必須做的財務規劃」,邱愛莉表示,在有限收入內,以現有的生活基本支出佔所得比,回推每月可負擔的還款金額,估算出可負擔的貸款金額,便可粗略抓出房屋總價。

一般雙薪家庭建議每月還款金額(本金加利息)約佔總收入的3~5成,租屋族則建議以月租金直接換算可負擔的還款金額。若想算出較準確數字,可善用網路上各式房貸試算工具。

考量總價、收入,鎖定目標產品後,接下來要找間對自己申貸最有利的銀行。在低利環境下,銀行為搶客戶,薪轉銀行未必條件最好,貨比三家不吃虧。通常每家銀行可給予的優惠條件不同,有的提供較低利率、較長寬限期或彈性繳款方式等,須衡量個人收支狀況,選擇最適合的方案。

521法則挑申貸銀行

邱愛莉建議,先備好物件位置、個人薪資、買房契約書等基本資料,以「521優選申貸銀行」口訣,選出可能配合的5家銀行,從中挑選2間條件較優的銀行,授權聯徵選出最恰當的銀行,「聯徵以2次為限,太多次恐會影響後面銀行的申貸條件」。

申貸房貸該選20或30年期?邱愛莉指出,首購族可先選擇30年期,因為銀行並無明確規定房貸不能提早還,即便是處於綁約狀態,大部分還是可以提前還款,只要不要還完、或不辦理抵押權塗銷即可。

邱愛莉舉例,以貸款1000萬元、利率抓1.31%,選擇20年期來看,每月約需要支出4.7萬元的房貸。相同條件下,選擇30年期,每月約需付3.3萬元,但是若有一筆工作獎金等額外收入進來時,可將這筆額外收入存到房貸帳戶內,在存入的同時,打電話給銀行客服說:「我剛多存了30萬元,是要還本金的」。如此一次繳30萬元,代表至少有10個月的房貸提前繳了,再者,因為多還了30萬元的本金,在下個月3萬元的還款中,本金所繳的利息相對變少,攤還本金的比例將變高。

圖說:理財規劃,帳戶分配百分比。

【專家意見】掌握3點 建商房貸地段

首購族可從3點評估選房:

第1優先選擇品牌,上市櫃建商家大業大,後續服務找得到人

第2評估「房貸負擔能力」,房貸支出不超過收入4成為限

最後是地段,須先評估好時間與交通成本,建議沿重大交通建設如高鐵、台鐵、捷運挑選,未來較易增值。

【專家意見】楠梓橋頭 卡位1字頭

首購族群買房,以地段、價格、格局規劃、建商信譽為考慮重點,目前高雄市中心首購宅單價站上25萬元,要找1字頭房價可考慮楠梓、橋頭一帶,雖然現在生活便利性還沒很好,但快則3~5年、慢則6~7年,各項機能將逐漸成熟,首購族群可先卡位。

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