【蘋果日報】預售屋簽署文件全攻略

預售屋從購買到完工,大多要經歷2~3年的時間,雖然有付款輕鬆的優點,但看不見摸不著,這時候簽署的文件就相當重要,從一開始的定單到買賣合約,後面還有客變、過戶、交屋等程序,民眾一定要張大眼睛,把握至少5天的合約審閱期,並蒐集所有廣告宣傳品,因為這些都視為合約的一部分。

定單第一聯多是紅色,俗稱紅單,多用來議價及保留購買權。圖說:訂單第一聯多是紅色,俗稱紅單,多用來議價及保留購買權。

訂單 留意定金可否退還

想買預售屋,首先會遇到的文件就是訂單,上面會有戶別、房地價格、付款方式等資訊,創意家行銷行銷部副總經理蔡穎杰表示,訂單又分為大定、小定,當有喜歡的戶別卻擔心被買走,或是要向建商議價,可以先付10~20萬元的小訂,方便買方直接刷卡,作為保留優先購買權利,等到議價完成,就要補足訂金,一般是總價3%,等合約審閱完畢沒問題後,才會簽定合約。

惡劣條款一定要劃掉

訂單最基本的注意戶別、坪數、價格是否正確以外,大多上面會約定「本戶價格需經雙方同意,若同意此定金轉為正式訂金,若不同意則此訂金全數無息退還」等字樣。

創意家行銷行銷部副總經理蔡穎杰表示,現在多數建商在尚未簽約以前,若民眾反悔,都願意退還訂金,但因訂金多採刷卡,若下訂後一直不來簽約,銀行規定每個月都要結帳,退訂金可能會延伸出2%刷卡手續費用,需要民眾負擔,但也有部分代銷會自行吸收。

房市專家Sway指出,有些訂單會惡劣寫「若公司同意本戶價格,則訂金轉為正式訂金,不得以要修改合約為理由拒絕簽約」,若有發現這樣的字樣,一定要劃掉,不然民眾得要提告才能退訂,不僅費時,還要花律師費用,並不划算,因此很多人選擇不了了之。

預售屋合約有至少5 天的契約審閱期,建議對照定型化契約範本。圖說:《最大直》預售屋合約有至少5天的契約審閱期,建議對照定型化契約範本。

廣告宣傳物視為預售屋買賣合約的一部分,買方要仔細留存。圖說:廣告宣傳物視為預售屋買賣合約的一部分,買方要仔細留存。

合約 有不合理條款別簽

預售屋合約可說是預售屋買賣中最重要的文件,牽涉範圍最廣,內政部針對此,規範有「預售屋買賣定型化契約及應記載及不應記載事項」,去年底立法院通過《平均地權條例》增訂,不符公告的預售屋買賣定型化契約,按建築戶(棟)處6萬元以上、30萬元以下罰鍰,意味民眾買預售屋將更有保障。雖說如此,仍建議合約要逐字看清楚。

手寫增補文件逐字看清

預售屋買賣合約內容眾多,包含公共設施樓層、停車場及購買戶別樓層平面圖、購買戶別平面圖,都附在上面,還有建材表等資訊。根據內政部規定,簽約前民眾最少有5天的契約審核期,只要在簽約前反悔,訂金都可以全數拿回。

創意家行銷行銷部副總經理蔡穎杰表示,最常發生糾紛的地方在透視圖及建材表,尤其建材表因房子興建完多半要2~3年,建商擔心完工時原設定建材已無銷售,多半會寫上同級品,但對於同級品,建商與買方常有不同見解。

另外較有爭議的地方還有交屋款,內政部要求交屋款必須保留總價5%,並不能磋商,但多數建商並沒保留這麼多,有的甚至只保留5~10萬元。

雨遮是否計坪計價則與建築執造取得的時間點有關,若是2011年5月前取得,雨遮可計坪計價,之後到2018年11月前,雨遮則是計坪不計價,2018年11月以後則不計坪不計價,市場上同時可看到3種不同雨遮的計算方式,十分混亂。

樓高則是合約通常不會寫進去的數字,一般講的樓高是從上下樓板的中心點計算,淨高必須扣除樓板高度外,還有樑及消防灑水系統會影響樓高。停車位的長、寬、高雖然在定型化契約中有要求要寫明,但高度一般都沒寫,常遇到排風機位於車位旁,或有管線影響停車位高度及使用的舒適度。

房市專家Sway指出,許多預售屋買賣合約條款十分荒謬,就曾發生建商在合約內增補文件,用手寫租體文字,寫明「公共設施為二次施工,若因違建拆除,與建商無關,買方已知悉。」等字樣,上面還有買方的簽名,等同於建商與買方私下磋商,最後公設被拆除,買方告上法院,得到敗訴的下場。

交屋時除驗屋況外,還有許多文件交付,記得要取回本票。圖說:交屋時除驗屋況外,還有許多文件交付,記得要取回本票。

廚房、衛浴等因有許多管線,建商多不願意讓買方變更位置。圖說:廚房、衛浴等因有許多管線,建商多不願意讓買方變更位置。

客戶變更 建議盡早規劃

除了訂單、合約以外,接下來還會遇到客變、對保、交屋等階段,這些文件並沒有特殊規範,看各建商自行規劃。專家指出,每個建商客變的規定及時間都不一致,建議簽約時就先問清楚,另外當房屋成屋後,預售屋合約等同失效,若建商有特殊保固,一定要在交屋手冊上載明清楚。

客變(即客戶變更)是購買預售屋的優勢之一,免去日後裝潢時敲敲打打,創意家行銷行銷部副總經理蔡穎杰表示,如有客變需求,建議盡早規劃,保留緩衝時間,有的建商要求在1樓底板完成之前就要客變完成,有的則是購買戶別2個樓層以前客變完成即可,落差不小。
蔡穎杰 創意家行銷行銷部副總經理圖說:創意家行銷行銷部副總經理蔡穎杰

更換建材退料不退工

一般來說,廚房及衛浴等水區位置因牽涉到管線問題較多,建商多不願意買方更動,但若是簡單的將馬桶與洗臉台對調,建商同意的機會較高,若不喜歡建商提供的建材、想退掉,要有心理準備,多數建商是退料不退工,因建商是大批採購,金額遠低於市價,與民眾想像可退款的金額差異甚大。

在建商取得使用執照後,便會通知買方前來對保,也就是申請房貸及辦理過戶手續,同時會要求給付一筆暫付款,用來繳納契稅、規費、代書費、瓦斯外管費外,還有未來3個月或半年的管理費,此時建商會代刻便章,便於申貸房貸業務,記得一定要約定該便章僅能用於申請房貸,以免被亂用。

各建商在交屋時,會製作交屋手冊,裡面應包含房地權狀、建材保固書、使用說明書、稅單等資料,要留意是否有廠商連絡電話,方便日後維修,若建商有特別的保固承諾,如防水保固拉長到10年,雖然在預售屋合約上有條列,但成屋後,預售屋合約的功能就會消失,因此,要特別注意是否有載明在交屋手冊內。
圖說:創意家行銷銷售人員向客人解說《未來樹》的預售屋產品規劃,由於預售屋因尚未興建,購買時簽署的文件非常重要。

專家意見 撥款記得取回本票

建商最大的壓力就是將房子產權移轉給買方,但買方不把錢給建商,房子也無法過戶回來,有的建商為確保權益,在對保時要求買方簽署本票,以防買方無法貸到足額的房貸,需要補足差額。要留意的是,本票金額應與房貸金額相當,在房貸撥款完成或交屋時,記得把本票取回。

 

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