【蘋果日報】首購不踩雷 買房攻略

預售屋買的是未來,一切從零到有,對於預算吃緊的首購族來說,雖然較一口氣要付全額自備款的成屋輕鬆,仍須先瞭解付款的規則。除預抓頭期款外,也要掌握工程進度,且在交屋過戶還有相關稅費要負擔,不得不慎。
圖說:預售屋付款除要掌握工程進度,還要隨時注意建案工程進度是否如時蓋到。(圖為《豐邑風禾》接待中心)

預售屋付款屬階段式,假設貸款7~8成,頭期款約需付房屋總價的8~10%。工程期付款10~20%,通常建商會依施工進度細分付款時程,例如蓋到地下室或特定樓層、結構屋突,直到交屋,按階段進度付3~5%不等。

保留5% 作為交屋保留款

創意家行銷品牌公關陸宜表示:「預售屋付款要掌握工程進度,除了建商會提醒繳款時間外,部分建案還會提供縮時影片或照片,讓屋主可隨時掌握付的錢是否蓋到應該要蓋的階段。」

內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條規定,預售屋交易需保留最後5%作為交屋保留款,預留當客變或驗屋有問題時,與建商協商的籌碼。繳付定金後,建商會提供一份買賣契約審閱本,最少要有5天審閱期。首先要留意的是,檢查合約裡是否有塗改或備註的地方,若有則務必要問清楚相關細節,在看合約時也絕對不能在上面畫重點。另外,可以拿契約給熟悉相關法規或房產買賣的親朋好友,協助確認內容無誤,確保萬無一失。

如果在合約上看到有疑慮的地方,可以善用「個別磋商條款」,針對疑慮處與建商協商取得共識,白紙黑字寫在條款內。例如配備規格,建商大多會備註「如果到時候沒有這個品牌設備時,會用同等級替換」,陸宜建議,此時可以備註「如果沒有同等級品牌設備,需更換更高級的品牌」,以保障自己的權益。

若對合約的建材配備有疑慮,可採「個別磋商條款」另外加註細項,保障自己的權益。圖說:若對合約的建材配備有疑慮,可採「個別磋商條款」另外加註細項,保障自己的權益。(圖為《帝璽》合約示意圖)
圖說:買預售屋付款SOP

「客變」(即客戶變更)是購買預售屋常見的糾紛之一,每家建商對於客變的時間點、次數、標準規定都不一樣,專家提醒,買房簽約前要先問清楚,且若要找設計師處理,最好在客變時間點前完成所有溝通。住展雜誌研發長何世昌指出,建商大多接受客戶1~2次的客變,且對於客變的標準,有建商認為改變一個插座位置就算一次,有建商則認為要更動到大格局才算,因此買房簽約前要先問清楚。

圖說:每家建商對客變的時間點、次數、標準規定都不一樣,購買前記得先問清楚。
更改隔間牆 不如另尋他案

想找設計師者,須留意客變的時間點,所有溝通要趕在之前完成,若溝通不良導致日後須再次施工,會衍生額外費用與材料,因此簽約時務必在合約上標註清楚責任歸屬。

創意家行銷品牌公關陸宜表示:「民眾客變時常忽略高度問題,建議要再三確認日後室內天地壁的實際高度,避免單靠圖面推測插座與冷氣等相關電子設備位置,等到完工驗屋時,一開門才驚覺不適用就後悔莫及。」

何世昌補充,如果預售屋從看平面圖的格局規劃開始,就已完全不符合需求,導致未來可能需要多次客變,甚至超過建商允許免費客變次數的話,建議民眾盡量不要買,因為更改隔間牆的費用高,如果要動到好幾面牆,最後可能又要多出好幾十萬元、甚至百萬元以上,「這種作法其實不划算,不如另尋他案!」

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