【非凡新聞|盈盈來看厝】房市熱加速預售案調漲 代銷業揭4調價階段 建商調房價藏心理戰 飢餓行銷加速賣房

各項數據樂觀看待前景,股市也在高檔,房價當然也就暫且看不到向下修正的空間,不過這一波熱絡的買氣,卻也加快了建商調漲價格的節奏,尤其是在重劃區,跟隨著賣房熱況,房價也跟著攀升,而漲價的幅度,每一次大約是一坪5千到1萬元左右。

大片的素地,高樓平地而起,就算是剛完工的大樓,馬上也要掛上廣告看板,為下一個建案做足宣傳。重劃區推案一個接著一個,緊抓住這一波房市熱,不過也是趁著這一波強強滾的買氣,加速了漲價的節奏。

創意家行銷品牌公關陸宜表示:「希望銷售能夠一開始就賣紅盤,所以可能會有一個在潛銷期的時候就會有一個早鳥價,到了開案,它可能就會適度的調價,它賣了三到四成左右的時候,又會再做一個階段。」

圖說:預售房市調漲階段

代銷業者創意家行銷揭開預售案調價的階段,一共分成四階段,第一個是開案前的潛銷、價格最親民,有早鳥價。再來是公開後的開案,等到推案銷售三到四成之後,再啟動第三波調價,而在銷售最後階段,釋出高樓層的戶別,再進入最後銷售階段,也是預售房價最高的時期。

創意家行銷品牌公關陸宜表示:「公開即完銷的這種案子,在調價的速度就非常快,一般民眾是感覺不到的,開案日以後才來的,結果聽到這個坪數,可能是A價格,一個月前買的為什麼它的價錢可能是B,比現在的便宜,怎麼可能,才差一個月,但不好意思,這就是現在的房市熱況。」
圖說:創意家行銷品牌公關陸宜解說預售案調價會依照不同時段調整。

看準房市走俏、利率維持低檔,再加上建案資訊流通快速,調價的節奏,的確比以往快速,其實北台灣今年第3季,預售房數量為1439個,已經比上一季減少了81個,也創下2013年以來單季完銷建案數量最多的紀錄。尤其在台北市高房價威脅下今年人口淨外移3萬多人,助銷新北市、桃園建案,讓新北新建案數量減少31個,桃園市賣光28個,但夾著房市買氣熱,業者也趁機調價,卻也暗藏賣房的心理戰。

房產專家張欣民:「調價、調的越高它賺的越多,可是這其中是有一些心理的眉角在裡面的,第一個就是說,對已購的客戶,它可以取得一個信心的安定作用,就是說可以讓這些已購客戶,比較有信心說,你買這個房子已經賺錢,不用再擔心 、不用再找藉口來退房子,它可能就會產生一個所謂的廣播的效應,而且跟親朋好友介紹,說我買這個房子已經有調價了、已經賺錢 ,你要不要來跟我們當鄰居。」

藉著調價利用飢餓行銷,一方面增加購屋的信心,二方面也加速下訂的決心,不過也因為預售房,顯而易見的調價速度引出了投資客。

房產專家張欣民:「如果說我們純粹講預售屋,自住客應該它佔的比例在五六成左右,這一波看起來又有越來越多的投資客,也回到預售屋市場,它們開始用過去的也許是紅單、換約這兩種模式,在市場上賺價差,資金太多、利率又太低,所以這些資金,不曉得往哪裡走的情況之下,大量的資金就湧到房地產市場。」

在低利助攻之下,讓自住 投資客一股腦,眼見買氣熱絡全湧進了房市,反而壓縮了議價空間。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑:「不管是建商或代銷,他在售屋的時候,會針對市場上的價格波動以及本身案件的庫存,去做一個定價的調整,目前的市況來講,其實現在建商應該普遍的心態,會比較堅持它現在目前的價格,議價的空間也會比較少。」

利率低、房價漲,投資客伺機而動,自住客又在市區,高房價擠壓之下,向重劃區靠攏,也讓外界一窺,預售建案快節奏調價的成長速度。

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