【Money錢】善用客變 裝潢費省很大!

絕大多數的預售屋都可提供客變服務,但你了解究竟可以進行哪些變更嗎?到底該不該找設計師協助客變?又有哪些方法,可以透過客變省下裝潢預算,讓錢花在刀口上呢?

很多買房新手以為,預售屋客變時,不論怎麼改動都可以,甚至連廚房、衛浴也能任意變更位置,而且所有服務都是免費的,然而,這些其實都是誤解。

所謂的預售屋客變,就是在建築施工前,依照屋主的需求變更設計,但並不是所有的建商都能提供客變服務,而且,變更的範圍也有一定的限制,至於是不是免費,則要視變動的幅度來決定。

圖說:客變範圍均有一定限制,尤須注意消防、結構、防水等問題。

客變範圍非隨心所欲  須符合安全與法規限制

一般來說,建商所能允許的客變範圍,通常包含4大項目。

  1. 格局變更:亦即隔間牆的變動,包含變更牆面位置、增加牆面、取消牆面,或是變更開門位置與門洞大小等。
  2. 水電管線及插座配置:水路管線包含給水和排水系統,電路則包括照明、電器迴路,以及插座、弱電系統等。
  3. 建材選擇或退換:某些建案會提供不同材質、樣式的建材讓屋主挑選,屋主可於客變時依喜好決定,但若是對建商提供的建材不滿意,也可將不需要的建材退除,待交屋後再更換為自己喜歡的樣式。
  4. 設備退換:建商提供的基本設備通常包含廚具和衛浴設備,某些建案還會提供暖風機、微波烤箱、洗脫烘三合一洗衣機、冷氣,甚至是洗碗機。當設備不符合屋主的需求時,可向建商詢問能否更換,或是直接退掉不想要的設備,自行訂購和安裝喜歡的品牌和款式。

乍看下來,客變時能夠更動的範圍好像很大,不過事實上,限制還是不少。

創意家行銷品牌公關陸宜指出,考量到法規與安全性,建物的外觀(包含開窗位置與窗戶樣式)、結構牆、消防設施等絕對不能更動。而水區(衛浴、廚房水槽)火區(瓦斯爐、抽油煙機)因涉到管線配置與防水層施做等問題,大部分建商不會同意更動,但如果不改變區域範圍,只是簡單地將馬桶與洗臉台對調,或是將廚具的位置微調,建商同意的機率較高。

不過,由於建案都有預定的工期,如果客變內容會影響到工程進度,或是有施做上的困難,建商仍有可能無法配合客變。

客變均有限定時程  購屋前務必問仔細

至於客變的時限,創意家行銷品牌公關陸宜指出,各家建商的規定不盡相同,有些建商要求在1樓底板完成前,就要確定客變內容,有些則是規定在購買樓層的下2層蓋好前,必須完成客變手續,例如購買的是7樓,就必須在5樓蓋好前完成;換句話說,如果是第二種情形,當購買的樓層越低,辦理客變的時間就會越早,屋主也必須及早準備。

大多數建商的作業方式,都是主動發函給屋主告知客變時程,屋主可於預定時間內與建商進行2次會議,討論客變的需求和可行性,待建商提供修改後圖面及相關單據、屋主簽名確認後,才算是完成客變手續。

須注意的是,大部分建案的客變辦理期限僅有短短1~2個月,如果屋主錯過了時間(例如太晚購屋),或是沒有按照規定完成客變手續,就會喪失客變的權利,因此建議在簽約之前,就要先確認客變時程,同時看清楚合約內的相關規定。

關於客變的費用,如果改動的幅度很小,通常不會另外收費,但如果改動幅度較大,就會有「加減帳」的產生。所謂的「加帳」,就是增加的工程或設備費用,「減帳」就是減少的工程或設備費用,在屋主提出需求後,建商便會提供估價單(即加減帳明細)讓屋主參考,屋主可評估費用是否合理,再決定最終的客變內容。

創意家行銷品牌公關陸宜也特別提醒,退回建材、設備時,通常是「退料不退工」,也就是說,建材和設備的費用可以退,但工錢還是得照收。不過,由於建商的建材和設備都是大批採購,金額往往遠低於市價,退料金額也會比想像的低上許多,屋主必須對此有心理準備。

圖說:【專家小提醒】口頭約定缺乏效力,所有承諾都須加註於合約

設計師客變有利工程銜接  讓錢用在刀口上

那麼,客變到底該不該請設計師規劃呢?春雨設計總監周建志指出,從客變階段就請設計師協助,不僅可以節省後續的裝修預算和工時,還能加快與建商的溝通速度,好處比消費者所了解的更多。

首先,設計師可以根據屋主的生活需求,將空間配置修改成最適合的樣貌,其次,設計師還能直接透過建商提供的圖面,判斷可以客變的範圍,並提供詳細的設計圖,避免建商的施工成果和屋主的想像有落差。再者,設計師從客變就參與規劃,有利於銜接成屋之後的裝修工程。

另外,很多人不知道,設計師可以陪同屋主與建商開會,並且直接和負責的工務討論客變細節,協助屋主檢視客變加減帳金額是否合理;交屋之後,甚至還能陪同驗屋,幫忙找出瑕疵,同時協助複量尺寸。由此可見,幾乎所有涉及專業知識的程序,都可以由設計師代勞。

更重要的是,若能在客變階段就做好後續的裝修準備,便能省去將來打牆、拆除地磚、修改管路、清運廢料…..等高額花費,把錢真正用在刀口上,還能大大縮短後續的裝修工期,讓屋主早日搬進新家,節省房租或是其他多餘的開銷。

圖說:【專家小撇步】原廠牌升級,可省下重購設備費用

魔鬼藏在客變細節  處處都有省錢機會

客變又有哪些小細節該注意?周建志建議,先審視自己的生活習慣,以及理想中的生活樣貌,再開始做進一步的規劃。

從最基本的來說,建商配置的插座、電燈開關、天花燈具配線的位置和數量可能都不符需求,這時屋主就要思考該怎麼變更或增加,才能方便使用。

另外,未來想使用一般分離式冷氣,或是吊隱式冷氣,以及是否需要安裝全熱交換器等,都會影響到空調管路的配置,若能預先整合好所有的管線和排水位置,就可以避免後續安裝的麻煩。

圖說:客變階段做好前期工程,可省下大筆裝潢費用

現在也有不少屋主會加裝洗碗機等大型家電,若尚未挑選好廠牌和型號,建議先預留專用迴路,日後就能自由選擇使用電壓為110或220伏特的產品,也能先將排水管線預留好。

還要特別提醒的是,地板材質的選擇和牆面與門片的設計環環相扣,若有意更換地板材質(如安裝木地板),或是使用隱藏門、更換較大門片等,最好都在客變階段確認種類及尺寸,並請建商做好前期工程,否則有可能導致施工困難,或是需要重新動用泥作,讓預算又再增加。

最後周建志也建議,由於建商提供的客變時程非常緊湊,至少應在進入客變手續前1個半~2個月就與設計師接洽,才能保留足夠的溝通、設計與繪圖、修改時間,以免倉促之下規劃無法周全。

圖說:預售屋客變流程


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