【Smart智富】看懂預售屋2圖面 避免誤判花冤枉錢


撰文:林帝佑

由於預售屋沒有實際的成屋可以欣賞,民眾的購買決策,只能透過建商提供的圖面來進行確認,但是多數購屋者的經驗不足,往往會碰到圖面上的符號看不懂、不知道要注意什麼細節等問題。

不過,不用灰心!拿到圖面時,按照3個階段來掌握建案資訊並不難。首先,釐清每種圖面的意義,再來看懂圖面上的符號,最後將細節一一確認就可以了。實務上,去看預售屋時,建商會提供2種圖面,包含:樓層平面圖、家配圖。

樓層平面圖》確認方位及相對位置  實際掌握周邊環境

創意家行銷專案經理朱建勳解釋,樓層平面圖的部分,通常業者會提供1樓、地下室各樓層、公設層、以及欲購買的當層平面圖。整體來說,樓層平面圖是用來確認建物或該戶的方位以及相對位置的關係等。可以依序觀察:

①確認方位、比例尺

過去有些不肖業者會採用錯誤的比例尺繪製圖面,誤導消費者,讓其以為空間很寬敞,雖然近期這樣的狀況已經很少見,但拿到平面圖,第一件事,仍建議先確認方位和比例尺,如果圖面標示不清,就直接問業者。

②找出地界線,確認建物與鄰房相對位置

用「地界線」,即建築基地與相鄰土地的界線,找出建築物的臨路關係、人車動線、棟距、空地等。

樓層平面圖不會把鄰近的建築物描繪出來、也無法判斷高度關係,除了從平面圖了解鄰房距離後,消費者應釐清,隔壁的建築物多高?且不要問幾樓,要問「高度」或影響到的樓層,因為每棟建物設計的單層高度不同。

③觀察每個樓層的戶數和「梯戶比」

有些人不喜歡單層戶數多的建案,因為此類建物多半為小坪數設計,會有出入人員較為複雜的疑慮等,所以先確認單層戶數,接著確認電梯數量,算出「梯戶比」(詳見名詞解釋),若過低,則會有上、下樓等待時間較長的問題。此外,也要注意是否每部電梯都能到達地下室,若非全部都可以至地下室,使用上也會比較不便。

④看當戶的相對位置

屬於邊間還是非邊間?採光面在哪?以及前後左右、上下的空間作用,尤其平面圖只會顯示當層的狀況,上、下樓層的空間必須進一步確認。

創意家行銷專案經理朱建勳補充,雖然目前因建築工法改善,許多新的高樓層建物無「中繼水箱」的規劃,但在不確定有沒有的狀況下,消費者除了詢問有無中繼水箱,也可注意附近牆面是否有加厚等,減少中繼水箱對上、下樓層的噪音影響。

模擬停車動線

確認停車空間的位置以及模擬停車的動線,避免買到難以進出的停車位。

家配圖》留心美化後的圖片是否真符合未來居住需求

家配圖經過美化,圖面上會有家具、家電甚至家飾的呈現,在建築師事務所擔任建築專案經理的王品清表示,家配圖的用意在於,讓購屋者可以從圖面進行裝潢或家具擺放的規畫,進一步想像未來的生活狀態,使家的藍圖更具體化。

不過要留心,因為家配圖的規畫不見得符合自身需求,所以拿到家配圖之後,不要只被美美的圖片吸引,應先認得一些常見的符號(詳見下圖),接著看懂整張圖的細節,包含:
圖說:創意家行銷專案經理朱建勳以北投新案《奇岩綠境》家配圖作說明,提醒消費者如何更了解預售屋。

①觀察格局方正與否

創意家行銷專案經理朱建勳提及,通常格局不方正、有斜角設計的這種戶型,因為在空間利用上容易有浪費之處,所以即便自己當下購買預售屋時可以接受,也要考慮轉手時較易產生抗性而被作為議價籌碼。

②評估空間比例和配置狀況

譬如公、私領域的大小、比例為何?每個區域的收納空間夠不夠?工作陽台、前陽台規畫是否明確?廚房、廁所的位置在哪?尤其避免廁所跟廚房在房屋的正中間等,此時也可將風水問題一併考量。要注意的細節非常多,如果擔心有遺漏,就拿著圖面,模擬從大門進入後,逐個空間的活動動線、並想像生活情境。

如果想要更改牆面、變動空間大小,王品清補充,只要是當戶與外部連接的牆面,譬如外牆、隔戶牆都不能變動,室內的隔間牆則不一定,不要擅自認為隔間牆都能敲掉就買進,一定要確認清楚。

③了解採光和通風面的來源

家配圖的用色通常都相當明亮,很容易讓人忽略其實採光不一定充足,尤其是非邊間的戶別,若採光面僅有單一面,或是與鄰房的棟距過小,很容易會有部分空間採光不足的問題。

至於通風部分,要觀察窗戶的大小和數量,以及確認窗戶是否真能開啟,有些規劃僅是為了採光而採用玻璃,不見得真的能開窗,若不能開,那對通風也沒有益處。從圖面上來看,窗戶的型式不好分辨,可以直接口頭詢問銷售人員。

④確認梁柱位置

家配圖上會有大樑、牆面等資訊,但小樑就不見得會呈現在圖面上,有些人無法接受「床頭壓樑」,所以欲確認梁柱的位置,可以跟業者索取「結構平面圖」,將家配圖與結構平面圖一起搭配著看,就能判斷正確的梁柱位置。

創意家行銷專案經理朱建勳提醒,樓層平面圖、家配圖,雖然只是薄薄的幾張圖面,但因為是購買預售屋的重要決策資訊來源,所以絕對要看仔細,也可以進一步跟業者索取結構平面圖、水電配置圖等,作為參考空間細部的依據,避免誤判而花冤枉錢。

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