【yahoo!新聞】轉租為買|不想幫房東養孩子!新手買房有迷思 3重點避免美夢變惡夢


文/連珠君

近年都會區的租金不斷上漲,讓許多民眾萌生了「由租轉買」的念頭。專家指出,租屋族若不想再幫房東養孩子,除了籌備足夠的自備款以外,也可藉由「租金房貸比」的試算,作為是否由租轉買的評估準則。

▲台灣都會區房租不斷上漲,不少租屋族興起想由租轉買,不想繼續替房東付租金。
圖說 : 台灣都會區房租不斷上漲,不少租屋族興起想由租轉買,不想繼續替房東付租金。

租金房貸比逾6成 租不如買

所謂的「租金房貸比」,即是每月租金佔每月房貸的比重,台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出,一般而言,租金房貸比超過6成時,較傾向租不如買;舉例來說,若A君目前租屋的月租金達2萬元,而他想買的物件經計算後,每月房貸金額約2.5萬元,這時租金房貸比就高達8成,由於付租金與繳房貸的支出相去不遠,加上買屋可擁有屬於自己的房子,這時就適合轉租為買了。

不過在轉租為買的評估過程中,需審慎考量個人的財務狀況,因為想脫離租屋生活,首先要備妥足夠的自備款,否則購屋理想將形同空中樓閣;同時也須衡量自己的可支配所得,倘若口袋深度捉襟見肘,多花一分一毫都需再三評估時,即便租金與房貸支出相近,也不見得適合轉租為買。

創意家行銷洋溢綠境》專案經理李秉峯指出,租屋族租房的理由大致可分為3點,第1,沒有足夠的購屋自備款,第2是不想承受房貸壓力,第3是買不到想要的區域,因此留在市區租屋,其中自備款是租屋族購屋最大的壓力來源,以成屋及預售屋兩種產品來看,成屋必須一口氣拿出總價至少2成的自備款,壓力是比較大的。

▲若無法一口氣拿出2成的購屋自備款,不妨可以考慮預售屋,自備款可分期付款。
圖說 : 若無法一口氣拿出2成的購屋自備款,不妨可以考慮預售屋,自備款可分期付款。(圖為洋溢綠境》接待中心)

現金不足 可考慮預售屋

如果沒辦法拿出這麼多自備款,則可考慮購買預售屋,有分期給付自備款的優勢,但租屋族還要同時給付房租,是否可以承擔雙重壓力,還是需要仔細評估,也不要為了買房,導致自己每天只能吃醬油配飯。

陳定中表示,除了錢的因素外,「工作地點穩定性」與「年齡」,亦是消費者轉租為買的評估要件。陳定中表示,租屋與自購房屋相比,較具遷徙彈性,而多數國人遷徙的因素,大多與工作地點異動有關,所以工作地點是否已趨於穩定,也是租屋還是購屋的重要考量。

此外,國內租賃市場普遍仍存在年齡顧慮,大多數房東對年逾半百的租客敬謝不敏,所以當年齡已逐漸脫離青壯,手頭上又有足夠資金的話,不妨考慮買個房子好安身。

新手買房有迷思  3重點避免美夢變惡夢

買房是人生中的一大要事,尤其當自己即將成為有產階級時,總是滿懷興奮心情與期待,希望能尋得最完美的夢想家園,然而買房許多眉角與迷思,一不小心可能美夢不成反成惡夢,專家提醒,新手買房有3大要點,千萬要小心!

▲新手購屋容易被低總價房屋誘惑,建議先評估買房目的需求,並列出優先順序。
圖說 : 新手購屋容易被低總價房屋誘惑,建議先評估買房目的需求,並列出優先順序。

重點 1》價格不是唯一 自住投資選擇不同

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,許多首購族因為預算考量,常被一些低總價物件所吸引,認為便宜入手買到賺到就衝動下手,不過總價低不代表單價低,屋齡新的小宅,通常公設比高,若房價低於行情,多半在條件和機能上有劣勢,入手之後才發現通勤交通不方便,反而增加時間與金錢成本、生活採買機能低、空間格局不合宜等,造成日後住居的不便。

民眾應先評估買屋的目的需求,以自身買房的需求與機能性優先考量,如為自住需求,除了衡量房價條件之外,生活圈型態是否喜歡、機能是否優渥、未來5~10年工作地點通勤便利性,物件坪數空間、房數對未來家庭人口規劃是否足夠等,都必須以自身基本需求為首要出發點,才能挑選出最適合自己的住宅,而一般首購自住,則可把換屋期設定約10年起跳,房價增值性則為次要的考量。

另外,不少新手投資族群,只用目前入手價格的高低,來期待未來轉手獲利空間,認為只要是低價買入未來就能高價賣出,但卻忽略了評估物件商圈人口住宅密度的高低、未來是否具發展潛力、機能成熟度與商業發展趨勢等,當物件無增值空間,這樣未來不論轉租或出售,恐也難有獲利可得,加上投資人並未審慎評估自身所能承擔的風險程度,反被套牢。

創意家行銷洋溢綠境》專案經理李秉峯也指出,沒有100分的房子,很多民眾會因為親友的建議,或是看太多網路消息,反而買不到房子,建議明確列出需求,那些是一定要,哪些是次要,那些是沒有沒關係,只要找到80分的房子就可以下手購屋了。

▲很多新手買房,到了銀行貸款時才發現,銀行估價低於購屋契約價,造成資金缺口。
圖說 : 很多新手買房,到了銀行貸款時才發現,銀行估價低於購屋契約價,造成資金缺口。

重點 2》契約房價不等於銀行估價金額

張旭嵐表示,第一次購屋的朋友,如果等簽約之後才去做貸款申請,往往會發現,銀行估價低於購屋金額,或是因為個人職業信用條件不佳,導致貸款成數不足,打亂了購屋自備款的規劃,增加前期負擔,建議平時就和銀行房貸行員保持聯繫,甚至在出價議價時就先諮詢行員估價金額,一方面掌握房價行情,也確保購屋的資金規劃順利。

重點 3》華麗裝潢下的真面目

不論購買新屋或中古屋,常會看到買屋送家電、附裝潢等促銷噱頭,到真正交屋才發現,型號品牌跟當初答應的有落差,建議簽約要白紙黑字具體載明。

也有民眾為了省麻煩,直接買下樣品屋,但所附的家電裝潢,可能並不需要也不合意,裝潢用材品質良莠不齊,而這些成本其實都已隱藏在總價中,甚至有的是以華麗裝潢來遮蔽漏水、壁癌等屋況瑕疵,民眾千萬別以買到賺到的心態,反換來後續麻煩。

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