【焦點故事】我們為什麼要住在 公園旁?

世界衛生組織(World Health Organization,WHO)建議城市居民應享有每人平均綠地面積9平方公尺,因為都市中的綠地對人類有諸多好處:可隔絕噪音、改善空氣品質(樹木會製造氧氣並過濾掉對人體有害的空氣污染物)、調節氣溫使城市變得涼爽(綠地與水域皆有此功能)、讓人們安全地步行或騎乘自行車穿越以前往目的地、提供人們在此從事休閒運動與社交活動、提升人們的心理健康並治療心理疾病。

因此WHO建議:城市為其居民提供的每人平均綠地面積,應至少為9平方公尺,城市每位居民徒步抵達綠地所需時間,不應超過15分鐘。

新北市政府城鄉發展局依照WHO公佈的標準,對台灣六大主要城市—即俗稱的「六都」—進行了總體檢,結果,2015年六都之中唯一符合WHO標準的只有高雄,人均綠地面積達11.47平方公尺;其他五都的人均綠地面積表現,依序為台南8.35平方公尺、台中7.45平方公尺、台北4.85平方公尺、新北3.39平方公尺、桃園3.11平方公尺。

這份報告令人意外的發現,台北市身為台灣政治經濟中心,向來享有比其他城市更豐厚的資源,但在「人均綠地面積」一事上卻非如此!在人均綠地面積一事上,更存在著地區間極大差異。

在「每位居民徒步抵達綠地所需時間」一事上表現看似尚可,全市綠地大致都位於居住區的步行15分鐘距離(約1公里)之內,但實際上,在台北市內部存在著「地區間差異」。

基隆河是一道明顯的界線,河北人均綠地面積高,河南人均綠地面積低。轄區跨越基隆河兩岸的中山區,就發生了這個問題(河北的大直達標,河南的各次分區則皆未達標)。另外有兩個區完全未達標:松山區與信義區。

台北市的綠地不但不足,而且還分布不均,因此在台北市區,住宅想要擁有公園綠地,總是要付出比較高的代價,即使如此,我們還是要住公園宅嗎?

在購置住宅時,水岸第一排與公園第一排常常有著高人一等的價值,除了永久棟距以外,一般人看上的還有它的稀有性與景觀,畢竟台北市地狹人稠,從台北市政府主計處資料顯示,每平方公里平均居住9798.62人,人口密度高居全台之冠,也因此,都市中的綠地空間,變得奇貨可居,具景觀優勢的公園宅相當受到購屋者的青睞。

不過,與水岸住宅不同的是,公園宅實際上是可親可近的,台北市與水岸之間,永遠有著堤防與快速道路的隔絕,深植於台北人心中的恐水基因,讓親水二字在台灣仍然是較少見,相較之下,公園宅兼具功能性與價值性,同時對於有小孩子的家庭來說,買一間在公園旁的房子,即使沒有公園綠地的永久景觀,在閒暇之餘,至少多了一個能夠與家人共享家庭生活的空間。

缺乏運動的上班族,走下樓穿上跑鞋或騎著單車,就能暢快淋漓地流汗,比較起冷氣房內的健身器材,無疑更接近人所應該擁有的生活;一日繁忙的工作後,經過一夜休息後,能有非水泥住宅的綠地景觀來提振精神……這些都是最棒的都會生活享受,也是公園樂活宅多年來人氣超高的主因。

統計發現,公園綠地向來是購屋指標之一,全台4個主要都會區公園旁新成屋開價都比區域行情平均高出2~5成,台北市大安森林公園旁每坪開價高達300萬元,不僅身價最高,與區域平均的價差也最多。

因為鄰近公園的土地開發成本原本就高,因此房價高並不意外,市中心公園宅價高、稀有,近年公園宅產品釋出少,交易迅速,因此影響周邊平均房價推升。

因為臨近公園的住宅,具稀有性與市場接受度高,建商規劃多半較佳,這也是房價持續保值的原因,加上周遭生活機能的完整配套,與鄰里區域的素質齊一,也是選擇公園宅的重要因素。而公園住宅與水岸住宅相,就是一種篩選鄰居的過程,同時也是中心區的公園宅價差比起郊區來得更大的原因。

台北市大大小小的鄰里公園高達375座,而各式主題公園也不少,但如何挑選優質公園宅是學問,並非每個建案近公園就都是優質;地區環境如何、周邊機能是否到位,居民素質與治安是否良好,挑選公園宅,不但景觀視野要好,永久景觀才具保值性,若位於精華區內,增值空間更是可以期待。

都會區中的中大型綠地公園,因具備運動、休閒功能,是購屋首選,如果是小型暫時綠地,不論功能或永久性,自然功能都要打折;另外若是市郊的公園,雖然一樣有永久景觀,但是不論居住率、生活機能、治安條件與市區公園相比,都稍有不如,自然稀有性與增值性也較遜色。

以第一排的公園住宅來說,由於面對的是寬廣綠地樹海,有永久棟距,中高樓層具備難得的景觀優勢,採光和隱私性也較好,這是第二排以後住宅所享受不到的獨特優點;一般而言,鄰近公園的住宅區也會比較安靜,沒有商業區的吵雜,同時公園本身的運動休憩功能也是一大優點,房價上是具有易漲抗跌效果的特殊產品,比起沒有鄰近公園的住宅,房價普遍會高1~2成以上,第一排以及有景觀的中高樓層住宅的房價,與第二排以後及3、4樓以下沒景觀的低樓層產品也有明顯價差。

公園愈大,對房價的影響也愈明顯,特別是在市區,空間利用強度高的擁擠地區的大面積公園最珍貴,如果又是捷運宅,就更加炙手可熱。

如果考量價位,公園第二排與首排低樓層會是一個的不錯的選項,雖然少了居家的景觀,但如果本身留在家中的時間並不長,或是比較重視公園運動休憩與綠地樹海放鬆功能,反而是物美價廉的好選擇。

考量到購置房產是一輩子金額最大,時間第二長的投資(婚姻是時間最長的投資),更應審慎考慮,那麼,要不要優先將公園宅,納入您的首選呢?

《 調查撰文:創意家行銷-研究發展部》

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