購買預售案新成屋 必看教戰守則

購買預售案新成屋 必看教戰守則

選後局勢底定,先前觀望的購屋買盤慢慢出現,進入年底購屋旺季。(業者提供)

選後局勢底定,先前觀望的購屋買盤慢慢出現,加上海外資金陸續回流,時值年底傳統購屋旺季,針對購買預售案及新成屋的消費者,專家建議學會以下守則,才能避免日漸增多的不動產交易糾紛,減低自身風險。

 

為避免預售案糾紛,台北市地政局提醒消費者應注意下列狀況:一、「員工戶以優惠價格銷售」:代銷業者沒有購買員工戶的權利,務必向建設公司確認;二、「為銷售保留戶低價屋,不在接待中心簽約」:避免誤買紅單轉讓,務必在銷售中心簽約,確認契約對象為建設公司,且內容有蓋公司大小章與騎縫章;三、「購屋款匯入對象非公司帳戶或沒有收據」:勿將任何款項匯入私人帳戶,應開立票據禁止背書轉讓,主動確認每期款項收受情形;四、「建商一屋多賣,交屋前惡意倒閉」:多打聽建商信用與公司形象,確認建案是否有履約保證。

 

預售案買方注意契約細節、履約保證

不僅如此,購買預售案一般以分期方式付款,價金信託履約保證是保障屋款確實按工期給付,依照內政部公布的預售屋買賣定型化契約應記載事項,價金信託履保機制只需載明價金交付信託給哪家金融機構負責承作,因此消費者最好確認自己繳的錢確實有專款專用,沒有被建商挪作他用。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,購買預售案應留意「房屋買賣標的要標示清楚」,契約內應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是哪一棟、哪一層,並影印賣方建照的配置圖、平面圖附於契約內,而業者提供的定型化契約需給消費者至少5天的審閱期,以瞭解契約條款內容,建商不得要求客戶須給付定金才提供契約。此外,銷售案場不一定在建築基地,買屋前務必到基地了解附近狀況。

購買預售案應留意房屋位置,契約內註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數。

消費者還要注意建材與設備,契約內要註明建材規格、廠牌、等級,以防止業者以劣質品充數,在交屋時發生糾紛,若有保證設備品牌,合約內應註記,不要有「或同等級」字樣。簽約時應詳細註明開工日期及完工期限、交屋日期,以保障自身權益;另要注意交屋保留款的付款規定,自備款的各期期款,賣方應依已完成的工程進度訂定,將房地總價5%作為交屋保留款。

景文物業管理機構董事長郭紀子表示,目前建商提供的物業管理服務普遍代管期較短,管委會成立後即交接,針對建商代管期,法律規範與買賣契約並未明定期限,若遇到其他條件相當但建商願意提供較長代管期的建案,不僅能節省管理費,管理品質通常也較好。另外,最好在簽約時就明訂管理費預繳及結算方法,避免交屋後的不必要爭議。

新成屋買方精算實際坪數、稅費負擔

購買新成屋的消費者,由於實品看得見、摸得到,風險相對預售案減少,郎美囡建議,首先可計算房屋面積坪數及單價,建商計算房屋坪數通常包括室內、陽台及公設面積,消費者應考慮公設及陽台所占坪數的比例;由於電梯大樓通常都會規劃停車位,有些建案計算房屋平均單價時,可能會計入車位面積,讓房屋單價變低,記得單價要以拆算車位為主。此外,要留意稅費負擔,包括土增稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費,除依法令規定外,其餘稅費由誰負擔,應在契約內註明,以免日後發生糾紛。

郭紀子建議,消費者可了解銷售狀況,現在建案銷售速度普遍不好,銷售期越長,仲介帶看、新住戶的裝潢期就拖得越長,社區的「黑暗期」會越久,可能影響居住安寧與環境衛生;還要觀察是否有惡鄰,或投資客比例過高,並了解物管人員編制與服務品質。

新成屋的銷售期越長,仲介帶看、新住戶的裝潢期就拖得越長,可能影響居住安寧與環境衛生。