【理財周刊】高房價時代 「小豪宅及小宅」流行正當道

你買小豪宅,我買小宅,青菜蘿蔔各有所好?在現今高房價時代,買房被迫「減一房」,買得起小豪宅及小宅者,各據房市一片天。
台灣房市自高點往下修正後,以首購及自住的剛性需求為主,而低總價的「小宅」也成為市場最搶手的商品,建商推案也紛以「小宅」為主力坪數。

「減一房」買房概念

創意家行銷部副總柯仲武則談到:「過去要三代同堂,不少購屋者都要買 五、六十坪以上的產品,但在大台北地區,這種坪數的總價都要三、四千 萬元以上,根本不是一般受薪階級能負擔得起。」

而因應首購產品的熱銷,目前市場上最好賣的產品概念是「減一房」,由過去的大三房,減為大二房,或是 從過去的三房減為二房,或「二+一小房」,主要是考慮到青年成家的首購族,他們能負擔得起的價位。

此外,都會地區有愈來愈多的單身族,在工作多年,邁向四十歲前,若有積累一筆錢,也大都有為自己購屋置產的需求,因此,套房、小宅或小二房的產品,就符合他們的需求。
圖說:創意家行銷行銷部副總柯仲武分析「減一房」的買房新觀念。

謝志傑則談到,依據内政部不動產資訊平台截至去年第二季的統計,全國設有戶籍的單身戶長共 一百二十萬一千人,相較於五年前增加了十四萬人,成長一二・二 %:若以各縣市來看,雙北市囊括前二名,新北市單身戶長最多達 二五・七萬人,台北市則以十八・五萬人居次。

此外,永慶房產集團根據近一年 質價登錄資料發現,台北市二十坪 以下的交易占比為一九・三%,而 新北市則有一〇・八%,都有一成 以上的交易占比,顯示小宅產品需 求不小。

謝志傑表示,現在不婚、不生的單身貴族愈來愈多,隨著人口結構消長變化,家庭戶量日趨减少,將牽動消費、房地產的型態改變,單身時代來臨推升的「單身經濟」不容小覷。

謝志傑指出,以台北市來看,二十坪以下的小宅以中山區、萬華區與北投區名列前三名;中山區合計一房一 廳的套房與二房的電梯大樓就占了超過九成,顯示套房與小二房的電梯大 樓是中山區主流產品,其中,林森北路、新生北路、南京東路二段、中山北路一、二段都是熱門交易路段,尤其集中於中山國小站、松江南京站與中山站周邊。

由中古屋的小宅成交熱度,也不難解讀,為何今年上半年豪宅建商推小宅這股潮流中,又以東騰建設與忠泰建設的建案小宅規劃坪數最小,且兩個建案都位在中山區。

圖說:小豪宅近來又重返投資市場,緊鄰捷運台電大樓站出口的《大安MONEY》,打出高達10%的投資報酬率。

小宅是王道

住商不動產企研室經理徐佳馨談到,「小宅」幾乎成為近幾年房市 「不敗」商品,主要是高房價時代,面對薪水不漲,能買得起的就是「低總價」的小宅,加上單身貴族多,所以像是「小宅」、「小二宅」、「二+一房」,或是瞄準高尚美族群的「小豪宅」產品,就成 為房市流行的「王道」。

永慶房屋則直接以調查數據指出,根據今(二〇二〇)年第三季的網路會員調查,其中有關「消費者願不願意與長輩同住」,結果是願意者占一半,也就是說,還有另一半 「不願意」。

在五成願意與長輩同住的消費者中,男性較女性願意與長輩同住, 而年齡層以四十五歲以上者「較願意」,顯見中國傳統的男性要扶養及孝順長輩的觀念仍相當濃,至於女性願意的比例低於五成,也與過往「婆媳關係」不易經營,讓女性怕跟長輩共住在一屋管下的原因有關。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出,在「不願意」跟長輩同住的一半調查人數中,不願意同住的理由,以「生活習慣不同,容易產生摩擦」居多,高達六六%,其次是 「沒有個人隱私」、「對子女教養觀念差異,容易有衝突」及「與長輩有代溝,難以溝通」。

但該調查也不代表這些人不孝順長輩,因為根據「能就近照顧長輩的情況下,消費者認為與長輩最適當的居住距離為何?」的調查,有五七%的消費者認為,步行十五分鐘以内的距離最合適。

也就是說,年輕世代希望享有自己的生活空間,但又能跟長輩保持在稍短的距離,若有需要能「隨呼隨到」,而達到兩全其美。

因應這種生活型態的趨勢,加上高房價下,挑選自己負擔得起的 「總價帶」,就成為建商推案時最大的考量。

全台最大推案王的興富發,不受疫情影響,今年在新北、新竹、台 中、台南、高雄等五區共推八大新案,攜同各家銀行低利方案與政府青年首購優付貸款二百萬元額度超低利率〇・九七%,雙箭齊發帶動首購市場、租轉買、舊換新需求, 銷售累計達五千五百户,勇創佳績。

三十四歲以下人口數近五百萬

興富發指出,根據內政部統計資料顯示,二十歲到三十四歲的人口數有四七〇萬人,這群人大部分是首購族,若以五百萬人來概算,二人成家就有二五〇萬戶,其中有三成需要買房,就有七十五萬戶的需求。

若以目前全台每年移轉棟數約 三十萬戶(含大小坪數商辦住宅等所有類型),及興富發每年交屋約四千戶來計算,預計要五年以上才能消化需求,台灣房地產一年二十萬 戶、未來三年六十萬戶的需求,應 該不是問題,但是,首要之務是必須知道客戶要什麼。

興富發指出,台灣走向少子化, 家庭結構改變為小家庭,而客戶又鎖定市中心、生活機能佳、交通方便的建案,都市核心區很少推出小戶型,雖然總價高一點,但是滿足便利性與優越感,依舊受歡迎。

所以,興富發鎖定最受首購族青睞的新興重劃區,分别在新北市新板藝文特區推出「大禾」、桃園青埔特區推「新森活」、台中七期市 政生活圈「黃金搶案」、台南市政新灣區「愛琴海」及高雄市中心的 「愛情河左岸」等新案。

興富發表示,現今首購型小坪數輕豪宅當道,不僅可自住亦可作為置產、出租等多元使用,未來房市發展只要地點好、產品坪數規劃得宜,加上品牌知名度與規劃經驗, 台灣房產五到十年長期發展可期。

豪宅建商轉推小豪宅

此外,根據《住展雜誌》的調 查,到今年上半年為止,大台北共有九家豪宅建商旗下新建案有規劃 三十坪以下的小宅房型,包括大隱開發、華固建設、長虹建設、東騰 建設、忠泰建設、文心建設、潤秦 建設與吉美建設等建商(如附表)

圖說:豪宅建設推出小宅建案列表

住展雜誌研發長何世昌表示,台 北市的土地價格貴,且推一塊少一塊,因此,若屬於較蛋黃的區域, 建商還是以推豪宅為主,不過,眼 見去年豪宅成交量雖有回溫,但仍 屬個案表現,而建商推案的最終目的仍是把房子賣出去,因此,今年 建商改弦易轍,偏向中小坪數產 品,也是為時勢所逼。但小歸小, 在天龍國的房價可不小,這些中小坪數大多被稱為「小豪宅」產品。

在台灣有四十八年好口碑的上市公司長虹建設,就在信義計畫區旁的松德路,整合一塊基地六一八坪的都更建案「松德長虹」,坪數為 五十二至六十坪,被董事長李文造 稱為信義計畫區旁的「小豪宅」。

李文造談到,相對於信義計畫區百坪起跳的豪宅聚落,松德路上 的五十多坪房子根本就是「小豪宅」,雖可規劃三房產品,但因很多企業家第二代不想同住,致一些 原本住在百坪豪宅的第一代企業 家,把豪宅讓給第二代居住之後, 就近搬到附近,仍屬小豪宅的二房產品。

此外,有很多住慣信義計畫區的有錢人,已經離不開該生活圈,但不需要百坪的住居下,就有不少企業老闆就近到松德路來挑選「松德長虹」,因此才公開沒幾周,就熱銷六成。 李文造談到,「松德長虹」是長虹建設首度插旗信義計畫區的指標 個案,基地緊鄰安強公園,形成一 個近千坪的綠色街廓,而建築團隊包括百年底蘊的P&T巴馬丹拿、豪宅大師杜文正、日商織本構造,建材 更是精選特豪宅等級,所以能受富豪青睞。
圖說:長虹建設首度插旗信義區,李文造推小豪宅產品。

建商推十一坪小宅

何世昌指出,忠泰建設「忠泰繪」為都更案,位於德惠街,最小坪數只有十五坪,具有相對低總價優勢。東騰「東騰界」位於撫順街,最小坪數更僅十一坪,最大坪數也不過三十一坪左右,顯示業者想緊捉首購族的企圖心。

至於長虹、潤泰與文心等三家建 商則在新店央北重劃區推出新案, 全都有三十坪以下的小坪數房型。 長虹「央泱長虹」是坪數規劃最極端的建案,最小坪數小至二十六坪,「潤泰央北案」坪數落差最小,約二十八至四十二坪,而文 心建設的「文心念念」最小坪數為 三十坪,是上述三案中坪數最大的 「小宅」。

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