4大修法變革 實價登錄2.0更完整

【2018/05/05 自由時報.葉思含】
實價登錄自 2012 年上路至今已逾 5 年,為使房價更即時透明與正確,行政院會 已通過內政部「實價登錄地政三法」修正草案,將送立法院審議。此次修法有完 整揭露門牌或地號、縮短申報時間等 4 大重點,可望能讓國內房市更即時、更透 明,而房市專家也提出可再修正方向,盼讓實價登錄制度更符合社會期待。實價 登錄上路以來已提供逾 203 萬件成交資訊,是國內不動產市場重要參考資訊, 此次內政部有 4 大修法重點:
修法重點 1:成交物件登錄採門牌或地號完整揭露 法令修正後,實價登錄個案資訊將由現行 30 戶為一單位,在保護姓名、出生年 月日、身分證字號等個資前提之下,比照英、美等資訊透明度高的國家,改為逐 戶登錄「門牌或地號完整揭露」,甚至將回溯到過去已揭露之 203 萬戶門牌資 訊,對民眾買賣房產獲得各社區的價格資訊將有很大助益。

修法重點 2:預售屋改簽訂買賣契約 30 日內申報 現行預售屋實價登錄是由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止後 30 日內將代銷 建案整批申報,此次修法,將提前到簽訂預售屋買賣契約書 30 日內逐案申報, 並將建商自售預售屋資訊全面納入,可大幅縮短揭露時間,,將提升實價登錄即 時性。不過,預售屋申報修法讓多數市場專家認為有炒作哄抬問題,吉家網不動 產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,可預見的結果為不即時又不正 確,因預售屋在推出的幾個月內,有其分階段不同的銷售手法,要業者逐筆簽約 即時登錄,實務上就很難銷售,反而適得其反,更容易有造假作價行為,政府也 很難稽核其簽約時程與價格的真實性。

修法重點 3:案件登錄權責歸買賣雙方、縮短申報時間 一般買賣案件,從買賣移轉登記後 30 日內會提前至申請買賣移轉登記時倂同辦 理,揭露時間可縮短 30 天,讓實價登錄行情參考價值與即時性大幅提升,且此 次修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理,提升資訊正確性。屋比趨 勢研究中心總監陳傑鳴表示,修法將「買賣案件登錄權責歸買賣雙方」,可免除 過去買賣案件若委託地政士申請登記者,優先由地政士申報登錄,其次才是不動 產經紀業者、再其次才是買賣雙方權利人,造成很多買賣糾紛或因當事人不想登 記,使得地政士受罰受累的不公平狀況。

修法重點 4:增訂主管機關查核權及調整罰則輕重 此次修法調整罰則區分輕重,對於當事人屢不改正刻意利用資訊缺乏炒作哄抬的 行為,將加重罰鍰額度,而對於價格及交易面積以外資訊不實,則有一次限期改 正的機會,並降低罰鍰金額,符合比例原則;主管機關查核權也將提升到法律位 階,未來主管機關可進一步向金融機構查核資金流向及付款證明等文件,將更能確保交易資訊真實正確。陳傑 鳴表示,對於過往因規定不周 延或是罰則不重,造成無辜從 業人員受罰與不肖人士刻意利 用資訊缺乏炒作哄抬的行為, 都將因規定改變與罰鍰加重而 出現了大幅改善。內政部將加 重對登錄不確實罰則,由現行 的 3~15 萬元,提高 5 倍至可 開罰 15~75 萬元,這對打擊 惡意炒作不動產情形,將有明 顯的遏阻效果。
專家盼缺失再改善 避免逃漏稅、炒房價 綜觀此次實價登錄 2.0 修法版本,李同榮認為,此次修法值得肯定,但仍有缺失 未能改善,如租賃市場屋主自租卻不必實價登錄,縱容屋主逃漏稅與敗壞市場, 且過去預售為結案 1 個月登錄,政府早該知道上有政策下有對策,弄得結案遙遙 無期,不但不即時更是不正確。建議政府在新屋第一次登記時,特別要求逐戶註 明交易簽約的時間點與價格,成屋建立詳實資料庫,較具有市場的參考價值。陳 傑鳴也認為,實價登錄 2.0 版對台灣房市資訊透明化以及跟上世界潮流有很大幫 助,未來仍有許多可進步的空間。以租屋市場來說,屋主未來自行出租依然不受 實價登錄規範,不僅等於縱容屋主有逃漏稅的空間,甚至可能會影響目前政府努 力推動的社會住宅「包租代管」試辦計劃的推動效果。另外,雖然未來罰則加 重,預售屋改「簽訂買賣契約 30 日內申報」,若建商或不肖人士有意造假,這 樣的罰緩恐無法阻擋有心人士的刻意做價。

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