房市助力或阻力？新制上路行前準備迎接實價登錄2.0

圖說：台灣實施實價登錄後，不動產交易指數的在全球排名終於屬於「透明」層級。

創意家行銷／研展部

掀開房價神秘面紗  回顧「實價登錄」建立始末
《全球不動產透明度指數報告（Global Real Estate Transparency Index）》2020年版^註將全球主要的99個國家、地區及163個城市進行評比，台灣名列第23名，屬「透明（Transparent）」層級，終於擺脫當年實施實價登錄前、2010年的「半透明（Semi-Transparent）」尷尬排名33，也才稱得上在國際排名站穩腳步了。

回顧台灣尚未有「實價登錄」的年代，不動產交易市場不透明，價格容易被不當哄抬，造成房價持續飆漲，民怨不斷，促使居住正義者爭取「住者適其屋」的概念。終於，立法院於2011年12月13日修正通過「不動產經紀業管理條例」、「平均地權條例」及「地政士法」三法，推動實價登錄制度，以區段化、去識別化方式對外提供房價查詢，期能促進不動產交易資訊透明化、健全不動產交易市場，進而落實居住正義。

實價登錄新版2.0 vs. 1.0  盤點分析差異處
內政部將於今（2021）年正式推出的實價登錄2.0版本，雖與過去政府在2016年提出的「房屋市場資訊透明」政見目標相去甚遠，但仍受到社會不少掌聲。與2012年上路的初版1.0相比，2.0修正要點包含五大變革：

1. 門牌（地號）完整揭露，並溯及已揭露案件
過去1.0版本，內政部把成交資訊「去識別化、區段化」處理，並未揭露所有資訊，一般民眾想探知同社區、不同戶別的成交價格，仍有一定困難度，尤其同一個社區的物件也會有景觀面向的差異，因此門牌未被完整揭露的情況下，較難比較及參考；即將推出的2.0版本會把門牌號碼完整揭露，日後買房子不必再擔心資訊不對稱的問題。

2. 預售屋銷售前須備查，成交後30天內須申報
過往消費者在購買預售屋時，根本無法得知其他消費者成交的真實行情，只能根據周邊中古屋行情或透過網路論壇，推敲出可能的合理價格，至於實際價格往往要等2~3年蓋好、正式移轉交屋時，進行實價登錄後才會被揭露，造成預售屋價格有很大的操作空間，因而衍生出「紅單」炒作價格的問題。不過2.0推行後，可合理推斷未來預售建案將逐步走向不二價，議價空間也會越來越少，即時比價、價格透明公開，相信亦會減少價格哄抬及消費糾紛。

3. 增訂機關查核權、加重屢不改正罰則
為查核申報資訊的正確性，2.0規定地方政府對疑似不實申報之案件，可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。此外，對於未申報、申報不實者，可按戶（棟）處3萬元至15萬元罰鍰，若經兩次處罰仍未改正者，還可加重按次處30萬元至100萬元罰鍰，由此一來應能達到避免交易資訊造假之情形發生，達到真正的買賣雙方交易資訊對稱。

4. 紅單交易納管
2.0上路後將規定預售屋在收受定金時，應以書面契據（預約單）並同時確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買受人的事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將預售屋「紅單」（預訂單）轉售予第三人。若違反規定，將按戶（棟）處15萬元至100萬元罰鍰，此舉預估能大幅度降低紅單炒作的空間，並促進預售屋市場的公平交易。

5. 預售屋買賣定型化契約納管
2.0規定預售屋買賣定型化契約應報請地方政府備查外，若契約違反「應記載及不得記載事項」，可直接按戶（棟）處6萬元至30萬元罰鍰。在政府的督導下，相信契約「先備查納管、再銷售」能更維護到消費者權益。

實價登錄執行後，讓購屋者不再因資訊落差而吃虧，藉由實價登錄的透明交易資訊，成為買賣雙方的重要參考。不過政府原本希望藉由實價登錄促進房地產資訊透明，達到平抑房價效果的美意，卻竟有不肖建商或代銷用作支撐維持房地產價位的鑽漏洞工具，提供偏高的實價登錄成交行情，創造許多實價變虛價，掩蓋實際價格走勢。

因此實價登錄2.0版本，將1.0版本的「30戶」為單位揭露的大範圍，縮小落實到「地址與樓層」，類似制度在美、英、日、韓等國都行之有年，強調把數字登載責任落到買賣雙方，若登載不實進行重罰。