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房市新聞

2023.01.19

【財訊】最愛散步撿水泥塊化驗,海砂屋也能鍍金 「台北都更大王」經營學:貪一點就是貧「絕無檯面下的事」

最愛散步撿水泥塊化驗,海砂屋也能鍍金 「台北都更大王」經營學:貪一點就是貧「絕無檯面下的事」

 

 

從營造起家的洪正雄,1990年代被倒債4000多萬元,一度差點倒閉,靠著都更轉型站穩市場,翻新出全台最貴海砂屋,成為都更大王。

 

根據《財訊》報導,都更案整合動輒就是10年起跳,大家都笑我笨,但現在大家都說我聰明,要知道,傻的人不見得是不聰明的人。」這是聖得福建設開發創辦人洪正雄入行逾35年的體會,尤其在政府打炒房、限縮建商土建融政策下,許多知名建商反而向他請益都更撇步,令他感觸特別深。

 

台灣最貴的海砂屋都更案「最大直」,是洪正雄的代表作。他整合台北巿明水路水岸第1排「最大直」前身翠景新村,僅花8個月又6天完成都更簽約。2020年推案,將42年歷史的4層公寓改建成25層樓的水岸地標;以成交均價約150萬元計算,當年預售買2.5萬元1坪的地主,價格翻漲近60倍。

 

 

代表作》整合最大直 變最貴海砂屋

 

根據《財訊》報導,2022年推出鄰近實踐大學台北校區的「躍大直」,以室內坪數「1坪換1坪」與地主達成協議,成功整合80位地主,讓他知名度更響亮。洪正雄專門在精華區深耕都更案的作法,加上手上有30幾件都更案,擁北市土地30000坪,而有了「都更大王」的稱號。

 

今年62歲的洪正雄是台中后里人,父親在他國小6年級時離世,留下母親獨力扶養3個小孩。由於家境清苦,洪正雄從小就立志要賺錢,退伍第2天就北上工作,當混凝土經銷商的業務員,月薪只有10000元;兩年後聽聞隆山建設要拆夥重組,大膽跟母親借了90萬元入股,成為6個股東之一。後來,隆山建設股東意見不合,洪正雄與另一陳姓股東自立門戶成立「和典建設」,兩年開案9個工地累積不錯口碑;不料,擔任總經理的陳姓股東發生意外死亡,他也逐漸淡出。

 

《財訊》報導指出,1980年代左右,洪正雄一位友人投資聖陸營造,「砸1億元卻只分紅兩百多萬元」,於是拜託他進公司照看。洪正雄發現管理人拿公司的資金借給包商,私賺利息錢;遏止陋習後,聖陸就賺錢,讓洪正雄更加確信公司要賺錢一定要專注本業,按部就班。幾年後,大股東移居澳洲,便將聖陸賣給洪正雄。

 

聖陸營造是專門興建連續壁的營造廠,1990年代遭逢兩次危機,差一點倒閉。一次是施作捷運局工程,連續壁打岩盤挖到硬度極高的金剛石,與原先的鑽探報告不同,完工後他向包商追加兩千萬元,對方惡性倒閉。與此同時,在瑞光路的台新大樓也被大包商倒了1000多萬元。洪正雄表示:「4000多萬元的資金缺口,我在家想了很多天,要不要賣機器還債,直接關門大吉?」後來他跟協力廠商協議延票,花了3、4年時間才將公司體質轉正。

 

根據《財訊》報導,2008年,洪正雄受朋友之託出面整合北市德惠街上的「天璽」都更案,花了1年整合。從原本預計每坪53萬元的推案價,最後賣到85萬元,他直覺都更案定是門好生意,於是成立聖得福建設,開始轉型開發都更案。

 

逆思考》文林苑事件 看好都更商機

 

2012年,文林苑事件爆發,他沒有退縮反而更加碼,認為接下來的都更黑暗期,競爭者少是切入市場的好時機。從早期「天璽」、「富御」、「樂水莊」、「圓山ART」、「信義之森」,到近期的「最大直」、「躍大直」、「首岳」等都更案,他愈做愈有心得。

 

投入都更近15年,《財訊》分析,他解決過諸多都更上疑難雜症,也有一套自己的心法。比如當年「天璽」案,有一位不同意戶總是拒絕,有天打聽到該屋主要結婚,他親臨現場祝福,除了包上一個大紅包,還積極尋找婚宴上有無自己也認識的屋主朋友,果然碰上一個自己曾幫助過的友人,是屋主的高中同學,後來1個月內就簽下同意合約。「找到關鍵對的人很重要。」洪正雄說。

 

「首岳」的棘手問題也不少,基地內有一座「太子宮」,原屋主同意參與都更,但屋主過世後繼承人說神明託夢,要再加「500萬元才搬遷」。洪正雄認為對其他人不公平,並不接受,告上法院請求「拆屋還地」,再用「退神」,讓神明退駕請走神明,繼續開發進度。此外,基地內還有「文萌樓」等文化資產與特色建物,後來洪正雄以保護、整修、捐贈等作法取得相關團體認同,解決地主問題。

 

創意家代銷副總柯仲武,接受《財訊》採訪時表示:「首岳案整合12年,很複雜,1120坪的土地上,有古蹟、有人有房無地、有掛上謝絕都更的透天厝,10年前洪董還砸6.9億元標下基地內的200多坪台銀土地,許多人都看衰洪董;有趣的是,他的員工有一半是地主及地主的兒子、女兒,由他們來跟新地主講之前的都更經驗,更具說服力。洪董的思維很不同。」

 

經營學》貪一點就是貧 抉擇一線間

 

洪正雄強調,自己的心法就是公平公正公開,沒什麼台面下的事,還為此在合約註明「若抓到不公,賠償1戶30坪房子」。他說,過去的都更不同意戶可以拿很多錢,現在的都更,不同意戶是拿最少的,是拿到政府審核的權利變換金額,不僅比協議合建分得少還自動放棄選屋的權利,很吃虧。

 

根據《財訊》報導,最近聖得福的都更案簽約快速,與長虹建設合作的北安路捷運劍南站對面、1255坪都更,地主百分百同意,用北市168快速通關送件,明年推案;捷運麟光站旁案,140戶地主30天簽約120戶;文德站旁看碧湖的1752坪都更案,33天簽約超過8成,已經進入選屋階段。

 

洪正雄說,通常去開第一次說明會,看到出席的人數沒有到達一半,代表還不成熟就不浪費時間;基地太小的危老案也不做,因不符合經濟效益。他尤其喜歡開發海砂屋老屋,因為容積獎勵多,所以他最喜歡邊散步邊看是否有老屋掉下來的混凝土塊;拿去化驗,若是,就進場開發。

 

《財訊》分析,洪正雄投入行業35年悟出「貪一點就是貧」,兩字一線之隔。他說,每個人對不動產都應該有個觀念,就是「我只有使用權沒有擁有權,用完就換下一代」,擁有的時候享受到安全美好的生活品質,才會快樂、長壽。…(本文出自《財訊》雙週刊675期)

 

 

首岳
坪數規劃:26-50坪
接待中心:大同區寧夏路88號
即刻預約:02-2550-2888
官方網站:reurl.cc/NGmNnq

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