2023.01.19
【財訊】最愛散步撿水泥塊化驗，海砂屋也能鍍金 「台北都更大王」經營學：貪一點就是貧「絕無檯面下的事」
從營造起家的洪正雄，1990年代被倒債4000多萬元，一度差點倒閉，靠著都更轉型站穩市場，翻新出全台最貴海砂屋，成為都更大王。
根據《財訊》報導，都更案整合動輒就是10年起跳，大家都笑我笨，但現在大家都說我聰明，要知道，傻的人不見得是不聰明的人。」這是聖得福建設開發創辦人洪正雄入行逾35年的體會，尤其在政府打炒房、限縮建商土建融政策下，許多知名建商反而向他請益都更撇步，令他感觸特別深。
台灣最貴的海砂屋都更案「最大直」，是洪正雄的代表作。他整合台北巿明水路水岸第1排「最大直」前身翠景新村，僅花8個月又6天完成都更簽約。2020年推案，將42年歷史的4層公寓改建成25層樓的水岸地標；以成交均價約150萬元計算，當年預售買2.5萬元1坪的地主，價格翻漲近60倍。
代表作》整合最大直 變最貴海砂屋
根據《財訊》報導，2022年推出鄰近實踐大學台北校區的「躍大直」，以室內坪數「1坪換1坪」與地主達成協議，成功整合80位地主，讓他知名度更響亮。洪正雄專門在精華區深耕都更案的作法，加上手上有30幾件都更案，擁北市土地30000坪，而有了「都更大王」的稱號。
今年62歲的洪正雄是台中后里人，父親在他國小6年級時離世，留下母親獨力扶養3個小孩。由於家境清苦，洪正雄從小就立志要賺錢，退伍第2天就北上工作，當混凝土經銷商的業務員，月薪只有10000元；兩年後聽聞隆山建設要拆夥重組，大膽跟母親借了90萬元入股，成為6個股東之一。後來，隆山建設股東意見不合，洪正雄與另一陳姓股東自立門戶成立「和典建設」，兩年開案9個工地累積不錯口碑；不料，擔任總經理的陳姓股東發生意外死亡，他也逐漸淡出。
《財訊》報導指出，1980年代左右，洪正雄一位友人投資聖陸營造，「砸1億元卻只分紅兩百多萬元」，於是拜託他進公司照看。洪正雄發現管理人拿公司的資金借給包商，私賺利息錢；遏止陋習後，聖陸就賺錢，讓洪正雄更加確信公司要賺錢一定要專注本業，按部就班。幾年後，大股東移居澳洲，便將聖陸賣給洪正雄。
聖陸營造是專門興建連續壁的營造廠，1990年代遭逢兩次危機，差一點倒閉。一次是施作捷運局工程，連續壁打岩盤挖到硬度極高的金剛石，與原先的鑽探報告不同，完工後他向包商追加兩千萬元，對方惡性倒閉。與此同時，在瑞光路的台新大樓也被大包商倒了1000多萬元。洪正雄表示：「4000多萬元的資金缺口，我在家想了很多天，要不要賣機器還債，直接關門大吉？」後來他跟協力廠商協議延票，花了3、4年時間才將公司體質轉正。
根據《財訊》報導，2008年，洪正雄受朋友之託出面整合北市德惠街上的「天璽」都更案，花了1年整合。從原本預計每坪53萬元的推案價，最後賣到85萬元，他直覺都更案定是門好生意，於是成立聖得福建設，開始轉型開發都更案。
逆思考》文林苑事件 看好都更商機
2012年，文林苑事件爆發，他沒有退縮反而更加碼，認為接下來的都更黑暗期，競爭者少是切入市場的好時機。從早期「天璽」、「富御」、「樂水莊」、「圓山ART」、「信義之森」，到近期的「最大直」、「躍大直」、「首岳」等都更案，他愈做愈有心得。
投入都更近15年，《財訊》分析，他解決過諸多都更上疑難雜症，也有一套自己的心法。比如當年「天璽」案，有一位不同意戶總是拒絕，有天打聽到該屋主要結婚，他親臨現場祝福，除了包上一個大紅包，還積極尋找婚宴上有無自己也認識的屋主朋友，果然碰上一個自己曾幫助過的友人，是屋主的高中同學，後來1個月內就簽下同意合約。「找到關鍵對的人很重要。」洪正雄說。
「首岳」的棘手問題也不少，基地內有一座「太子宮」，原屋主同意參與都更，但屋主過世後繼承人說神明託夢，要再加「500萬元才搬遷」。洪正雄認為對其他人不公平，並不接受，告上法院請求「拆屋還地」，再用「退神」，讓神明退駕請走神明，繼續開發進度。此外，基地內還有「文萌樓」等文化資產與特色建物，後來洪正雄以保護、整修、捐贈等作法取得相關團體認同，解決地主問題。
創意家代銷副總柯仲武，接受《財訊》採訪時表示：「首岳案整合12年，很複雜，1120坪的土地上，有古蹟、有人有房無地、有掛上謝絕都更的透天厝，10年前洪董還砸6.9億元標下基地內的200多坪台銀土地，許多人都看衰洪董；有趣的是，他的員工有一半是地主及地主的兒子、女兒，由他們來跟新地主講之前的都更經驗，更具說服力。洪董的思維很不同。」
經營學》貪一點就是貧 抉擇一線間
洪正雄強調，自己的心法就是公平公正公開，沒什麼台面下的事，還為此在合約註明「若抓到不公，賠償1戶30坪房子」。他說，過去的都更不同意戶可以拿很多錢，現在的都更，不同意戶是拿最少的，是拿到政府審核的權利變換金額，不僅比協議合建分得少還自動放棄選屋的權利，很吃虧。
根據《財訊》報導，最近聖得福的都更案簽約快速，與長虹建設合作的北安路捷運劍南站對面、1255坪都更，地主百分百同意，用北市168快速通關送件，明年推案；捷運麟光站旁案，140戶地主30天簽約120戶；文德站旁看碧湖的1752坪都更案，33天簽約超過8成，已經進入選屋階段。
洪正雄說，通常去開第一次說明會，看到出席的人數沒有到達一半，代表還不成熟就不浪費時間；基地太小的危老案也不做，因不符合經濟效益。他尤其喜歡開發海砂屋老屋，因為容積獎勵多，所以他最喜歡邊散步邊看是否有老屋掉下來的混凝土塊；拿去化驗，若是，就進場開發。
《財訊》分析，洪正雄投入行業35年悟出「貪一點就是貧」，兩字一線之隔。他說，每個人對不動產都應該有個觀念，就是「我只有使用權沒有擁有權，用完就換下一代」，擁有的時候享受到安全美好的生活品質，才會快樂、長壽。…（本文出自《財訊》雙週刊675期）