2023.01.19
【ETtoday房產雲】聰明的你該如何選擇？房市最強「績優股」選這一區
▲股市是自住客判斷是否該優先進場房市的風向球。
受到通膨升息、股市下跌影響，今年下半年台灣房市呈現價穩量縮態勢，不少購屋族認為房價會再下修，也有升息無止盡的疑慮，害怕現在買房會增加許多利息負擔，使得購屋民眾態度轉向觀望，但其實市場瞬息萬變，若因為市場不看好的新聞影響而「慢半拍」選擇暫不看屋、購屋，有可能會錯失最佳的進場時機，那麼聰明的你該如何判斷什麼時候入手房市？
房市價穩量縮就是進場訊號
第一，以股市做為風向球，雖然股市下跌投資及置產客會比較縮手，但若此時房屋價格卻不墜，就表示營建的剛性成本及自住剛性需求買盤仍在；反觀股市好，房市熱絡，價格隨即堆疊向上。
因為房地產比起股票有著無法再複製的特性所致。以投資人的心態來看，當手上資金在股市獲利到一定程度時，便轉向房地產置產是大多數人的做法；而無想投資規劃的人會利用自己住的房子在房市長年漲幅後，賣掉僅有房產，將錢轉投向股市，反讓自己陷入沒房可住的窘境。
比起容易起伏的股票，只能賺價差、配股配息；房產有自住、收租、增貸、換屋獲利等多元用途，置產收租不但每月固定獲得額外收入，相對波動性較小，換租客可以漲房租，更有利於長期持有，穩定收益！
利多未漲足地段，精挑大品牌預售屋的低樓層
第二，既然買房比買股更能保值抗通膨，那麼何時入手才是最佳時機？需從房價目前基期來判斷，像交通建設、就業人口、生活機能等利多題材的帶動是基本，但也要仔細觀察這些地段是否早就被大肆炒作，以致虛漲太多，導致房價向上的停滯期可能會拉長，反而增加時間等待的成本，此時若全國房價平均是往上走的趨勢，就可以進場房市，再來要以各城市平均漲幅來判斷房價基期，看看是否只是有消息，建設還沒開始啟動，房價就迅速飆升？這就是標準的虛漲地段，進場就要三思。而選好低基期的地段，就在該區域裡挑選出大品牌「預售屋」的低樓層，才是CP值最高的選項。
▲豐邑機構瞄準大林口特區推出「豐邑氧森」預售案。
有人可能會問，為何是挑預售而不買成屋？因為一個建案自預售開賣起會有數次價格的調漲，等到成屋階段通常是尾盤餘屋，不但難以挑選樓層戶別之外，也無法「客變」調整隔間及建材，而且通常是該建案價格高點，該案也無條件可以再有漲幅的空間，僅剩將來依靠區域行情的拉抬；而挑選低樓層的原因則在於通常低樓層會低於中間樓層的建案平均價格，不但入手門檻輕鬆，買了就馬上賺到與該案均價的價差空間。
大林口發展潛力強，年輕新貴最多
放眼北台灣「基北北桃」來看，擁有宜人的氣候、高便捷的中山高速國道交通、國內頂尖長庚醫療資源的大林口特區，除了A7、A8、A9三站機場捷運優勢外，目前新北林口重劃區新案子平均48萬，桃園上龜山A7重劃區新案售價4字頭，同時具有低於鄰區新北新泰塭仔圳重劃區55萬、桃園中正藝文特區55萬、中壢青埔重劃區60萬低基期的優勢。
此外，定位為北北桃最重要的科技衛星城市「大林口」，在科技、媒體、新創產業的加持下，預計最慢2025年大多數建設都到位，近年人口也持續大量遷入，近10年增加3萬8,000人，高居新北第二名，2022年上半年全台八大都會區民眾購屋最熱門的路段，由「桃園龜山區文化一路」的A7重劃區摘冠！
原本位於在龜山華亞科技園區的科技大廠ASML（艾司摩爾），今年11月又傳出將擴大進駐林口工一重劃區的重磅利多，使得大林口房市錢景再添話題，如此低基期和高發展的安全區域，顯見在大林口這區購屋的風險極低，也不會因為景氣變化導致價格有所修正，可說是房市中的績優股。
▲大林口房價基期低，加上產業高度發展，可說是房市中的績優股。
A8長庚生活圈，高綠覆率純住宅超搶手
「豐邑氧森」專案經理廖柏盛表示，早期A7重劃區建案鎖定族群為首購小宅，多是密集度高的15層集合住宅大樓，因為走低價路線，所以多數建案不願規劃好的產品，而時隔4~5年，當初預售案大多已完工交屋，不少人因為區域房價上漲、家庭經濟能力提升，覺得當初買的坪數太小，在近期規劃選擇更好的預售建案購入置換。
綜合考量房價區帶與未來發展性，以A8長庚醫院站周邊為最佳地段，連台中知名的豐邑機構也看好在此佈局，千挑萬選落腳長庚醫護社區旁，既有不用等的民生機能，本身1700多坪的基地就有留出超過1200坪開放式花園（建蔽率29.28%），旁邊又緊鄰長樂、文德加總起來約3000坪的雙公園，附近還有萬坪生態保護區，是不可多得的低密度，高綠覆率純住宅區環境。
建案規劃21層雙塔對稱式建築，兩棟之間的棟距約36米，與周遭多數15層高密度連棟住宅相比，能感受到更不凡的建築品味，產品為24～41坪2～3房，注重採光及室內通風的設計，很適合想一次買到位的首次購屋及換屋客群，在後疫情時代非常搶手！
▲綜合考量房價區帶與未來發展性，以A8長庚醫院站周邊為最佳地段。
廖柏盛也建議消費者，在誤以為房市不明的情況下，選擇低基期高發展區域進場買房，其風險幾乎為零，此時是最好時機，最近股神巴菲特大舉買進台積電，已經讓股價重新坐四百望五百大關；艾斯摩爾、美光、輝達國際科技大廠都在11月指出要加碼投資台灣，當房市置產客2023年資金在股市解套後出手買房，勢必房價就會開始繼續再往上走，購屋成本勢必又再增加。
現在推案量較多的大林口來說，消費者難免眼花撩亂，更要慎選有品牌、品質的建商，以快速刪去法來找建案，會比較有效率。
如建案設計、安全工法、售後服務、社區經營等規劃都是一條龍的建設品牌，日後會較有保障，也能提升社區價值與生活品質，更能提高整體保值性；再來一定要善用建商「可以客變」服務，依照居住需求提早進行格局、設備、管線配置等客製化的修改，不但省了裝修費，日後入住也舒心！
▲「豐邑氧森」坐擁雙公園，附近還有萬坪生態保護區，是不可多得的低密度，高綠覆率純住宅區環境。